海口市自然资源和规划局关于《海口市不动产登记历史遗留问题处理意见(修编稿)》公开征求意见的公告
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基本信息
| 省份 | 海南 | 城市 | 海口市 |
| 招标代理机构 | 项目名称 | 《海口市不动产登记历史遗留问题处理意见(修编稿)》 | |
| 采购单位 | 海口市自然资源和规划局 立即查看 | 采购联系人 | 登录即可免费查看 |
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为落实以人民为中心的发展思想，解决我市因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，我局在《海南省自然资源和规划厅海南省财政厅海南省住房和城乡建设厅国家税务总局海南省税务局关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2024〕7号）的基础上，结合我市实际，修编了《海口市不动产登记历史遗留问题处理意见（修编稿）》。现向社会公开征求意见。公众可以在本公告发布后15日内通过电子邮件方式将意见发送至：dsm9533@qq.com。
海口市自然资源和规划局
2024年10月29日
《海口市不动产登记历史遗留问题
处理意见（修编稿）》
各区人民政府、各开发区管委会、市级国家机关各部门：
为落实以人民为中心的发展思想，解决我市因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护人民群众合法权益，促进社会和谐稳定，本着尊重历史、实事求是的原则，依据《海南省自然资源和规划厅海南省财政厅海南省住房和城乡建设厅国家税务总局海南省税务局关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2024〕7号）文件规定，结合我市实际，修编不动产登记历史遗留问题处理意见，通知如下：
一、适用范围
适用于城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设主管部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。2021年8月16日后新增不动产登记问题不适用于本通知。
对已在海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室受理的项目，且该楼幢中已部分办理产权登记的，仍由其继续承办。
二、解决政策和方法
（一）关于确定申请办理主体问题
1.已办理《房屋所有权证》的申请主体确认。不动产统一登记实施前，住宅小区业主已办理《房屋所有权证》，但因原开发建设单位不配合提交《国有土地使用证》或其他原因造成登记主体缺失的，致使业主无法办理不动产登记的，由市自然资源和规划局书面告知原开发建设单位或原权利人，经公告（公示期不少于15个工作日）无异议或异议不成立的，可由现权利人单方申请办理不动产登记，在办理不动产登记同时依法注销原《国有土地使用证》。
2.未办理《房屋所有权证》的申请主体确认
（1）关于解决开发建设单位灭失的问题
因开发建设单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；无承继单位和上级主管部门的，经登记机关公告（公示期不少于15个工作日）无异议，由不动产所在地开发区管委会、区人民政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表代为申请办理。开发建设单位或有关单位灭失的，经公告（公示期不少于15个工作日）无异议或异议不成立及申请登记所需材料符合要求的，首次登记与转移登记一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。
已办理首次登记，开发建设单位或有关单位已灭失且购房合同已备案的，经登记机关公告（公示期不少于15个工作日）无异议，购房人可单方申请办理转移登记；购房合同未备案的且属于唯一权利人的，可由市住建局会同不动产所在地开发区管委会、区人民政府指定的机构或组织核实后，由购房人单方申请办理。
未办理首次登记的，还可依据生效的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书确定申请主体。
（2）关于解决开发建设单位不配合不动产登记造成登记主体缺失的问题
对开发建设单位不配合办理首次登记，致使业主无法办理不动产登记的，由市资规局在门户网站和项目现场公示（公示期不少于15个工作日）无异议或异议不成立的，由不动产所在地的开发区管委会、区人民政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表作为主体申请办理首次登记和转移登记。
（3）关于解决开发建设单位法定代表人失联导致申请主体缺失的问题
对开发建设单位未注销或灭失，因法定代表人失联造成不动产登记申请主体缺失的，由市资规局在门户网站和项目现场公示（公示期不少于15个工作日）无异议或异议不成立的，由不动产所在地的开发区管委会、区人民政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表作为主体申请办理首次登记和转移登记。
（二）关于土地权属来源不清的问题
1.关于1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前建设，且土地权属来源不清的问题。
鉴于项目建设时间较早，可由市资规局组织开展地籍调查，核实土地权属来源情况，经公告无异议的（公示期不少于15个工作日），在报经市人民政府同意后，直接按划拨性质办理不动产登记。
2.关于1987年《中华人民共和国土地管理法》施行后建设，且土地权属来源不清的问题。
对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的（公示期不少于15个工作日），报经市人民政府同意后，按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。未办理房屋所有权登记的，可按照项目建设时的相关政策规定补办划拨或协议出让等用地手续。
（三）关于“证缴分离”“证办分离”办理的问题
1.关于“证缴分离”办理流程的问题
按相关规定应由开发建设单位缴交的改变土地用途、增加土地容积率、基础设施配套费等有关价款、税费，但未足额缴交的，可由市资规局（或不动产所在地开发区管委会、区人民政府的建设工程规划许可主管部门）形成初步规划核实意见，上报市人民政府按“证缴分离”方式予以处置。待市人民政府批准同意后，按办理不动产登记与补缴相关税费并行处理。由市资规局办理不动产登记手续，由市税务部门办理土地出让金及相关税款的追缴工作。土地出让价款、基础设施配套费及相关费用按照项目建设工程规划许可批准时点评估确定。土地出让价款和增容费等相关费用应加上同期全国银行间同业拆借中心公布的一年贷款市场报价利率（或中国人民银行同期一年期贷款基准利率）折算利息，利息起算时间为项目建设工程规划许可批准时点，终止时间为全部缴纳土地出让价款和增容费等相关费用的时点。对不配合开展问题化解工作的开发建设单位，将移交相关职能部门依法进行失信惩戒。
2.关于“证办分离”办理流程的问题
对违反建设工程规划许可规定，擅自改变土地用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、未按要求建设配套设施等情形的项目，由市资规局（或不动产所在地开发区管委会、区人民政府的建设工程规划许可主管部门）形成初步规划核实意见，报市人民政府按“证办分离”方式予以处置。待市人民政府批准同意后，按办理不动产登记与追溯法律责任并行处理。由市资规局办理不动产登记手续，由综合行政执法部门对违法行为进行处置。对不配合开展问题化解工作的开发建设单位，将移交相关职能部门依法进行失信惩戒。
（四）其他问题
1.关于解决不动产因抵押、查封、司法裁定过户等原因无法办理登记的问题。不动产统一登记实施前，购房人已办理房屋所有权登记，但土地使用权仍登记为开发建设单位并处于抵押、查封、司法裁定过户状态，或土地使用权在抵押、查封设立前或裁定过户文书送达前已取得购房合同备案，购房人申请办理不动产登记的，在权属关系变动清晰且无争议的情况下，市资规局在书面告知抵押权人、查封单位、司法机关有关土地、房屋原分散登记情况和“房地一体”登记要求后办理不动产登记，并在不动产登记簿注明土地抵押、查封和司法裁定状况。购房人与开发建设单位另有约定的，按照其约定。
2.关于解决不动产登记所需资料遗失的问题。涉及不动产登记所需资料遗失的，经单位或个人申请，市相关职能部门应为申请人提供便利，给予相关资料补正、补发或存根复印。申请人提交的补正、补发或存根材料，市资规局应视同合法合规的材料，并予以办理相关不动产登记。
3.关于工作经费的问题。化解不动产登记历史遗留问题中，所涉及的项目土地评估费、地籍调查（地籍调查测绘、房屋测绘、楼栋测绘）测绘费用由市人民政府承担，按专项工作经费纳入市资规局年度预算。房屋安全鉴定、消防检测及有关整改费用，应由开发建设单位支付，但购房人与开发建设单位另有约定的，按照其约定执行。
4.关于经济适用住房和限价商品房的有关问题。对开发建设单位将经济适用住房、限价商品住房出售给不符合申购条件人员的，购房人应当按有关规定腾退住房，如保留不退，报经市人民政府同意后，购房人可按申请办理不动产登记时所在地普通商品住房价格与原购房价差价的一定比例缴交土地收益或土地溢价等相关价款，办理商品房性质不动产登记手续。在给予购房人办理不动产登记手续的同时，追缴开发商或售房人按该套住房首次实际出售价格与该套住房保障性住房政府批准销售价格差价。但对于经济适用住房，补缴的差价不得低于宗地所在区域住宅用地基准地价的40%。涉及房产的市场评估价由市住房保障实施机构委托评估机构进行评估，并报市人民政府批准后对外公布实施。房产经多次转移的，土地收益或土地溢价等相关价款由最后一手交易的购房人承担。申请办理不动产登记时是指该套房产所在小区办理首次登记的时间。
5.税务部门关于税费收缴问题。对符合本《意见》的项目，业主按规定缴纳契税和印花税后，可申请办理不动产转移登记，涉及开发单位相关税费由税务部门启动追缴程序。
6.容错纠错机制。在推进不动产登记历史遗留问题化解工作中，干部出现在推进改革中因缺乏经验、先行先试出现的失误错误，尚无明确限制的探索性试验中的出现失误错误，为推动发展的无意过失等情况，并符合主观动机是出于公心，客观条件是因不可抗力、客观条件不具备、上级政策调整、历史遗留问题等客观原因而造成的失误和错误，问题性质是探索创新中的失误和错误的情况，应按照“容错纠错”，从轻减轻处分或者免予处分处理。
三、惩戒追责措施
（一）各职能部门在收到市资规局有关化解我市不动产登记历史遗留问题征询意见函时，应高度重视，并于5个工作日内组织专人进行调查核实，出具明确审核意见，在限定时间内确实难以出具明确审核意见的，应告知有关情况及所需调查核实时限。如相关职能部门及其工作人员不履职尽责、积极配合的，将依规追究有关责任。
（二）开发建设单位若存在拒不履行登记义务或法院生效判决，或者因逾期不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费等违法失信行为的，并由市营商环境建设局录入信用信息共享服务平台，通过“信用中国”网站公示曝光。对失信的开发建设单位，各相关职能部门应根据《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》（发改财金〔2018〕370号）及《关于印发<关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录>的通知》（发改财经〔2017〕1206号）等有关规定，依法依规对相关领域失信对象实施联合惩戒。
国有土地上已经出售的商业、办公、工业、仓储、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本意见执行。本意见自202X年X月X日起施行，有效期5年。《海口市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知》(海府办规〔2022〕1号)同时废止。
海口市自然资源和规划局
2024年10月29日
《海口市不动产登记历史遗留问题
处理意见（修编稿）》
各区人民政府、各开发区管委会、市级国家机关各部门：
为落实以人民为中心的发展思想，解决我市因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护人民群众合法权益，促进社会和谐稳定，本着尊重历史、实事求是的原则，依据《海南省自然资源和规划厅海南省财政厅海南省住房和城乡建设厅国家税务总局海南省税务局关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2024〕7号）文件规定，结合我市实际，修编不动产登记历史遗留问题处理意见，通知如下：
一、适用范围
适用于城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设主管部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。2021年8月16日后新增不动产登记问题不适用于本通知。
对已在海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室受理的项目，且该楼幢中已部分办理产权登记的，仍由其继续承办。
二、解决政策和方法
（一）关于确定申请办理主体问题
1.已办理《房屋所有权证》的申请主体确认。不动产统一登记实施前，住宅小区业主已办理《房屋所有权证》，但因原开发建设单位不配合提交《国有土地使用证》或其他原因造成登记主体缺失的，致使业主无法办理不动产登记的，由市自然资源和规划局书面告知原开发建设单位或原权利人，经公告（公示期不少于15个工作日）无异议或异议不成立的，可由现权利人单方申请办理不动产登记，在办理不动产登记同时依法注销原《国有土地使用证》。
2.未办理《房屋所有权证》的申请主体确认
（1）关于解决开发建设单位灭失的问题
因开发建设单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；无承继单位和上级主管部门的，经登记机关公告（公示期不少于15个工作日）无异议，由不动产所在地开发区管委会、区人民政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表代为申请办理。开发建设单位或有关单位灭失的，经公告（公示期不少于15个工作日）无异议或异议不成立及申请登记所需材料符合要求的，首次登记与转移登记一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。
已办理首次登记，开发建设单位或有关单位已灭失且购房合同已备案的，经登记机关公告（公示期不少于15个工作日）无异议，购房人可单方申请办理转移登记；购房合同未备案的且属于唯一权利人的，可由市住建局会同不动产所在地开发区管委会、区人民政府指定的机构或组织核实后，由购房人单方申请办理。
未办理首次登记的，还可依据生效的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书确定申请主体。
（2）关于解决开发建设单位不配合不动产登记造成登记主体缺失的问题
对开发建设单位不配合办理首次登记，致使业主无法办理不动产登记的，由市资规局在门户网站和项目现场公示（公示期不少于15个工作日）无异议或异议不成立的，由不动产所在地的开发区管委会、区人民政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表作为主体申请办理首次登记和转移登记。
（3）关于解决开发建设单位法定代表人失联导致申请主体缺失的问题
对开发建设单位未注销或灭失，因法定代表人失联造成不动产登记申请主体缺失的，由市资规局在门户网站和项目现场公示（公示期不少于15个工作日）无异议或异议不成立的，由不动产所在地的开发区管委会、区人民政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表作为主体申请办理首次登记和转移登记。
（二）关于土地权属来源不清的问题
1.关于1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前建设，且土地权属来源不清的问题。
鉴于项目建设时间较早，可由市资规局组织开展地籍调查，核实土地权属来源情况，经公告无异议的（公示期不少于15个工作日），在报经市人民政府同意后，直接按划拨性质办理不动产登记。
2.关于1987年《中华人民共和国土地管理法》施行后建设，且土地权属来源不清的问题。
对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的（公示期不少于15个工作日），报经市人民政府同意后，按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。未办理房屋所有权登记的，可按照项目建设时的相关政策规定补办划拨或协议出让等用地手续。
（三）关于“证缴分离”“证办分离”办理的问题
1.关于“证缴分离”办理流程的问题
按相关规定应由开发建设单位缴交的改变土地用途、增加土地容积率、基础设施配套费等有关价款、税费，但未足额缴交的，可由市资规局（或不动产所在地开发区管委会、区人民政府的建设工程规划许可主管部门）形成初步规划核实意见，上报市人民政府按“证缴分离”方式予以处置。待市人民政府批准同意后，按办理不动产登记与补缴相关税费并行处理。由市资规局办理不动产登记手续，由市税务部门办理土地出让金及相关税款的追缴工作。土地出让价款、基础设施配套费及相关费用按照项目建设工程规划许可批准时点评估确定。土地出让价款和增容费等相关费用应加上同期全国银行间同业拆借中心公布的一年贷款市场报价利率（或中国人民银行同期一年期贷款基准利率）折算利息，利息起算时间为项目建设工程规划许可批准时点，终止时间为全部缴纳土地出让价款和增容费等相关费用的时点。对不配合开展问题化解工作的开发建设单位，将移交相关职能部门依法进行失信惩戒。
2.关于“证办分离”办理流程的问题
对违反建设工程规划许可规定，擅自改变土地用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、未按要求建设配套设施等情形的项目，由市资规局（或不动产所在地开发区管委会、区人民政府的建设工程规划许可主管部门）形成初步规划核实意见，报市人民政府按“证办分离”方式予以处置。待市人民政府批准同意后，按办理不动产登记与追溯法律责任并行处理。由市资规局办理不动产登记手续，由综合行政执法部门对违法行为进行处置。对不配合开展问题化解工作的开发建设单位，将移交相关职能部门依法进行失信惩戒。
（四）其他问题
1.关于解决不动产因抵押、查封、司法裁定过户等原因无法办理登记的问题。不动产统一登记实施前，购房人已办理房屋所有权登记，但土地使用权仍登记为开发建设单位并处于抵押、查封、司法裁定过户状态，或土地使用权在抵押、查封设立前或裁定过户文书送达前已取得购房合同备案，购房人申请办理不动产登记的，在权属关系变动清晰且无争议的情况下，市资规局在书面告知抵押权人、查封单位、司法机关有关土地、房屋原分散登记情况和“房地一体”登记要求后办理不动产登记，并在不动产登记簿注明土地抵押、查封和司法裁定状况。购房人与开发建设单位另有约定的，按照其约定。
2.关于解决不动产登记所需资料遗失的问题。涉及不动产登记所需资料遗失的，经单位或个人申请，市相关职能部门应为申请人提供便利，给予相关资料补正、补发或存根复印。申请人提交的补正、补发或存根材料，市资规局应视同合法合规的材料，并予以办理相关不动产登记。
3.关于工作经费的问题。化解不动产登记历史遗留问题中，所涉及的项目土地评估费、地籍调查（地籍调查测绘、房屋测绘、楼栋测绘）测绘费用由市人民政府承担，按专项工作经费纳入市资规局年度预算。房屋安全鉴定、消防检测及有关整改费用，应由开发建设单位支付，但购房人与开发建设单位另有约定的，按照其约定执行。
4.关于经济适用住房和限价商品房的有关问题。对开发建设单位将经济适用住房、限价商品住房出售给不符合申购条件人员的，购房人应当按有关规定腾退住房，如保留不退，报经市人民政府同意后，购房人可按申请办理不动产登记时所在地普通商品住房价格与原购房价差价的一定比例缴交土地收益或土地溢价等相关价款，办理商品房性质不动产登记手续。在给予购房人办理不动产登记手续的同时，追缴开发商或售房人按该套住房首次实际出售价格与该套住房保障性住房政府批准销售价格差价。但对于经济适用住房，补缴的差价不得低于宗地所在区域住宅用地基准地价的40%。涉及房产的市场评估价由市住房保障实施机构委托评估机构进行评估，并报市人民政府批准后对外公布实施。房产经多次转移的，土地收益或土地溢价等相关价款由最后一手交易的购房人承担。申请办理不动产登记时是指该套房产所在小区办理首次登记的时间。
5.税务部门关于税费收缴问题。对符合本《意见》的项目，业主按规定缴纳契税和印花税后，可申请办理不动产转移登记，涉及开发单位相关税费由税务部门启动追缴程序。
6.容错纠错机制。在推进不动产登记历史遗留问题化解工作中，干部出现在推进改革中因缺乏经验、先行先试出现的失误错误，尚无明确限制的探索性试验中的出现失误错误，为推动发展的无意过失等情况，并符合主观动机是出于公心，客观条件是因不可抗力、客观条件不具备、上级政策调整、历史遗留问题等客观原因而造成的失误和错误，问题性质是探索创新中的失误和错误的情况，应按照“容错纠错”，从轻减轻处分或者免予处分处理。
三、惩戒追责措施
（一）各职能部门在收到市资规局有关化解我市不动产登记历史遗留问题征询意见函时，应高度重视，并于5个工作日内组织专人进行调查核实，出具明确审核意见，在限定时间内确实难以出具明确审核意见的，应告知有关情况及所需调查核实时限。如相关职能部门及其工作人员不履职尽责、积极配合的，将依规追究有关责任。
（二）开发建设单位若存在拒不履行登记义务或法院生效判决，或者因逾期不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费等违法失信行为的，并由市营商环境建设局录入信用信息共享服务平台，通过“信用中国”网站公示曝光。对失信的开发建设单位，各相关职能部门应根据《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》（发改财金〔2018〕370号）及《关于印发<关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录>的通知》（发改财经〔2017〕1206号）等有关规定，依法依规对相关领域失信对象实施联合惩戒。
国有土地上已经出售的商业、办公、工业、仓储、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本意见执行。本意见自202X年X月X日起施行，有效期5年。《海口市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知》(海府办规〔2022〕1号)同时废止。
