关于《铁投·书香林语项目一二期地下车位营销代理服务招标文件》的相关疑问的答复
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关于《铁投·书香林语项目一二期地下车位营销代理服务招标文件》的相关疑问
的答复
(招标编号:HBT-13190052-225546)
一、内容:
1、一二期地下车位实际可售数量、最高限价、投标保证金等相关问题与疑问
1.1招标文件相关规定
招标文件第一章招标公告第2.6条规定“车位平均营销代理限价为3000元/个,一、二期地
下室车位总数共1147个,车位营销代理服务费投标总价相应不超过344.1万元。”
招标文件第三章“合同条款”第一条规定“项目地下室车位总数量共约2415个,其中一期
车位483个、二期车位664个,具体数量以实际交付数量为准”:第五条第1.1“结算方式”
规定“……(1)若乙方完成……百分之十以内的,即销售了前115个,按照代理佣金单价
的80%比例进行结算。(2)若乙方完成……百分之十(不含)至百分之三十之间的,即销售
个数累计从第116个车位开始至第344个车位止,按照代理佣金单价的90%比例进行结算。
(3)若乙方完成……百分之三十(不含)至百分之六十之间的,即销售个数累计从第345
个车位开始至第688个车位止,按照代理佣金单价的100%比例进行结算。(4)若乙方完
成……百分之六十(不含)至百分之百之间的,即销售个数累计从第689个车位开始至第1147
个车位止,按照代理佣金单价的110%比例进行结算。”招标文件第四章“采购需求”第三
条再次重申该规定。
合同条款”第二条(二)“代理服务要求”规定“销售目标自……车位整体去化率达到
70%……”。“合同条款”第六条第4条规定“甲乙双方约定可供乙方销售的车位为1147个
地下停车位”、
1.2问题和疑问
1.2.1根据《黄冈市人民政府办公室关于印发黄冈市区居民小区业主大会和业主委员会、物
业服务、电梯使用安全、车库车位规划建设与使用等管理办法和意见(试行)的通知》规定:
新建小区、未竣工验收小区和车位空闲较多的已交付小区,按照不低于规划审批车位总数三
分之一的标准划定短租、临停车位。根据这一地方政府的政策文件,本项目一、二期实际可
售车位不应为1147个,而应为该1147个的三分之二,即765个。
1.2.2本项目一、二期建设有酒店、商铺等物业,按照常理,应为酒店规划预留专用车位,
实际可售车位数量相应扣减酒店专用车位。商铺停车可借用三分之一不可售的短租、临停车
位。
针对1.2.1、1.2.2条招标人回复:
一、二期地下室车位总数共1147个是暂定数量,具体提供销售车位数量以甲方向乙方下达
的书面通知为准。
2、关于履约保函和保证金的问题和疑问
2.1招标文件相关规定
招标文件相关要求“乙方在签订代理服务合同前应向甲方出具一份经甲方认可的担保金额
为30万元的无条件、不可以撤销、见索即付的银行履约保函(独立保函),保证期间自本合
同生效之日至2025年1月31日止”。另外,招标文件第三章“合同条款”第五条要求:
《 甲方向乙方支付季度佣金结算金额的90%,预留10%保证金,合同期满并无违约后无息支
付给乙方。”
2.2问题和疑问
2.2.1除非是高佣金和高风险的车位包销模式,传统车位代理模式因销售难度较大、代理利
润不高,在市场上确实没有预缴保证金或保函的先例,这一点贵司可以进行市场调研;
2.2.2如按本项目实际可售车位700个车位计算,按照招标文件规定的梯段计价原则和最高
限价标准计算,即使100%售罄代理费总价仅为210万;如从实现销售角度,按合同条款要
求的销售至70%进行乐观估算,则代理费总价为140.7万元;
2.2.3合同条款已要求佣金结算时预留佣金10%作为保证金,保函和保证金的条款有重复;
2.2.4与乐观估算能销售70%、对应实现的140.7万元代理费总价(最高限价)相比,预缴30
万元保函、再预留代理费10%作为保证金,则银行保函和保证金金额达到44万元,已经超
过投标总价(最高限价)的30%,更远远超过车位代理能够实现的利润回报,显得金额过高、
要求过于苛刻。
针对1.2.1、1.2.2条招标人回复:
取消履约保函,仅保留结算时预留代理佣金10%作为保证金。
3、关于车位营销费用承担的问题和疑问
3.1招标文件规定
招标文件第三章合同条款第七条第(一)项第3条规定“甲方负责……,但电话、网络等运
营费用由乙方承担”。第七条第(二)项第4条,及第八条第(二)项第3条规定“车位销
售过程中,所有的广告设计、物料制作及其他营销推广发生的费用均由乙方自行承担”。
3.2问题和疑问
3.2.1招标文件并未明确乙方销售场地,如乙方销售场地为售楼部,售楼部现有营销代理公
司和物业管理单位使用,电话、网络运营费用没办法单独计算;
3.2.2本项目车位销售并非为包销或总包模式,而是以代销模式进行招标,且代理费限价
3000元/个以内,价格远低于市场标准。采用代销模式和价格(且为代销模式中较低的价格
水平)招标,却要求投标人按包销或总包模式承担广告设计、物流制作及其他营销推广费用,
显得不合乎市场逻辑。
针对3.2条招标人回复:
乙方工作人员薪酬及佣金、策划及广告设计等费用包含在合同价款内,但与车位销售推广的
物料采购及安装发生的费用由甲方承担;电话、网络通讯由甲方免费提供。
4、关于乙方违约责任的问题和疑问
4.1招标文件相关规定
4.1.1招标文件第三章“合同条款”第二条(二)“代理服务要求”规定:“销售目标:
自……达到车位整体去化率70%,……”
4.1.2招标文件第三章“合同条款”“第七条(二)乙方违约责任”规定了乙方的违约责任,
其中:第1条规定“若乙方当年度的实际销售回款低于当年甲方下达的目标销售金额,则甲
方有权担保银行按照乙方未完成销售回款占当年目标销售回款金额的比例向甲方支付违约
金……”第2条规定“若乙方在2024年底未能完成合同销售服务周期内的销售目标,则甲
方有权扣除乙方缴纳的全部履约保证金作为违约金,上述款项不足以弥补甲方损失的,乙方
应另行赔偿”。
4.2问题和疑问
4.2.1两年的合同周期内要求销售目标达到车位整体去化率70%,已经远高于市场同类水平,
销售目标的要求本身偏高同时,如未完成合同销售服务周期内的销售目标,一刀切扣除全
部履约保证金作为违约金过于苛刻。另外,“全部履约保证金”是否包括银行保函和佣金结
算时预留的10%保证金?“上述款项(全部履约保证金)不足以弥补甲方损失的,乙方应另
行赔偿”,“甲方损失”是什么,以什么为标准?是否指未完成部分需由乙方兜底赔偿?
4.2.2仅规定了合同周期内的总体销售目标,但没有规定每一年度的目标销售金额,年度考
核以何为基数,如何操作?
针对4.2.1条招标人回复:
在两年的合同周期结束后,若未完全销售合同约定的目标,则甲方有权按照未完成的销售车
位个数的占甲方下达的全部可销售车位的比例,乘以预留保证金,予以扣除。甲方损失是乙
方的违约行为给甲方实际发生的利益损害及甲方为了消除损害及向乙方主张违约责任而花
费的费用。车位销售目标未完成部分不需由乙方兜底赔偿。
针对4.2.1条招标人回复:
年度销售目标以甲方每年度向乙方下达的车位销售目标书为准。
2022年12月14日
二、监督部门
本招标项目的监督部门为/。
三、联系方式
招标人:湖北铁投晨曦房地产开发有限公司
地 址:黄冈市黄州区赤壁大道3号
联系人:登录即可免费查看
电 话:登录即可免费查看
电子邮件:/
招标代理机构:湖北省招标股份有限公司
地 址:武汉市武昌区中北路108号兴业银行大厦5楼
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电子邮件: hbt_gc@zonaland.cn
招标人或其招标代理机构主要负责人(项目负责入):赵迪 (签名)
招标人或其招标代理机构: (盖章)
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