塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-2号地块项目管理招标公告
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| 项目名称 | 省份 | ||
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业主类型 | |
| 总投资 | 建设年限 | ||
| 建设地点 | |||
| 审批机关 | 审批事项 | ||
| 审批代码 | 批准文号 | ||
| 审批时间 | 审批结果 | ||
| 建设内容 | |||
塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-2号地块项目管理招标公告
（招标编号:BHJJCG-2021-056）
项目所在地区:天津市,市辖区,滨海新区
一、招标条件
本塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-
2号地块项目管理已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为自筹资金
35200万元，招标人为天津泰达建设集团新河投资有限公司、天津泰达建设集团
新河置业有限公司。本项目已具备招标条件，现招标方式为公开招标。
二、项目概况和招标范围
规模:塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-2号地块项目管理
范围:本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的:
(001)塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-2号地块项目管理;
三、投标人资格要求
(001塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-
2号地块项目管理)的投标人资格能力要求:
3.1具有独立承担民事责任能力的法人或其他组织，提供企业营业执照或相关证
件，且在有效期内;
3.2具有房地产开发企业资质等级证书且在有效期内;
本项目不允联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间:从2021年03月16日08时30分到2021年03月22日16时00分
获取方式:意向投标人于获取时间携带本企业营业执照副本、授权委托书
及授权代表身份证（复印件并加盖公章）到天津经济技术开发区百和路79号报
名并获取招标文件，招标文件每套售价1000元/本，不邮寄，标书一经售出，所
收费用概不退还。
五、投标文件的递交
递交截止时间:2021年04月06日09时30分
递交方式:天津经济技术开发区百和路79号纸质文件递交
六、开标时间及地点
开标时间 :2021年04月06日09时30分
开标地点 :天津经济技术开发区百和路79号
七、其他
7.1本项目招标内容为:塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-
2号地块项目管理，中标单位中标后与天津泰达建设集团新河投资有限公司、天
津泰达建设集团新河置业有限公司签订《项目委托管理协议》。
项目管理内容如下:
1.中标人管理标的项目，解决土地历史遗留问题，负责追回已支付的土地出让
金本金及利息、或本金;或追回标的项目土地;或置换其他土地;或获得其他
形式的补偿。
2.追回标的项目土地或置换其他土地后，中标人组织标的项目的规划、设计、
开发、销售等全过程管理，负责项目开发前期管理、设计管理、工程管理、开
发成本管理、营销管理、竣工管理、交付管理等开发环节的全过程管理。
3.负责组织标的项目的项目前期规划、可行性论证、设计、施工、消防、环保
审批等建审手续，配合招标人进行项目建设过程中的招标、合同签订工作;对
工程建设实行全过程管理，编制工程建设进度计划，管理施工现场，组织工程刁
的中间验收;在项目具备竣工验收条件时，组织竣工验收，并通知招标人参与
和监督等。
彩
4.按照行业惯例，中标人可聘请专业销售团队或组建销售团队负责项目的销售
工作，收益的分配按《项目需求书》、招标文件要求及签订的《项目委托管理
协议》执行。同时按照政府有关部门要求协助招标人开展项目前期物业招标和
备案工作。
7.2委托管理期限
1.如追回土地或置换其他土地的，中标人须在招标人付讫土地出让金后12个月
内取得项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划
许可证》和《建筑工程施工许可证》。如逾期，中标人以招标人已支付土地出
让金为基数，按照土地出让金支付时的一年期PR上浮20%的标准，按逾期天数
向招标人支付违约金;如《项目委托管理协议》生效2年，法院仍未受理标的项
目追索诉讼或虽立案但驳回起诉的，有关部门未接办项目追索事项，中标人将
自动丧失项目管理资格，招标人有权解除《项目委托管理协议》。
2.本项目地块的开发完成整体竣工验收备案，累计销售率达到90%且已售商品住
宅累计交楼率交房率达90%，中标人可退出项目。
7.3项目管理费
项目管理费用包括委托管理费、营销费用和土地追索费用。
1.委托管理费包括建设管理费和超额奖励两部分。
建设管理费为投标人提供项目开发管理服务及技术的费用，包括建设管理费和
晶牌使用费，建设管理费为含税总销售金额的一定比例，投标人就该比例进行
投标。
另鉴于本项目的复杂性，如以收回项目土地或置换其他土地的方式解决土地历
史遗留问题，招标人将与中标人聘请第三方评估机构，按照中标标准预估建设
管理费总额。在投标人签订《国有土地使用权出让合同》、项目取得《销售许多
可证》和项目整体竣工验收合格达到交付条件三个时点确认一定比例的建设管
理费，投标人就该比例进行投标。一
ue*b*n癜nep#岖响nka-ttn&bkunu枣
行投标，具体区间如下:
计算基础投标人提取比例
1%<销售净利率≤2%部分的净利润%
2%<销售净利率≤3%部分的净利润%|
3%<销售净利率≤5%部分的净利润%
销售净利率>5%部分的净利润%
如果项目清算后净利润为负，投标人同意招标人从建设管理费中扣除相应金额
，保障项目不亏损。
2.营销费用
投标人应将销售代理费及销售佣金、营销推广费、广告策划及咨询费、品牌建
设费用、市场研究费、销售现场物业服务费、前期物业招标及备案费用和客户
关系费用等营销费用总额控制在含税总销售金额一定比例以内，投标人就该比
例进行投标。标的项目可以使用投标人的品牌作为项目名称的一部分，招标人
不再另行支付项目的品牌使用费。
3.土地追索费用
土地追索费用为解决土地历史遗留问题发生的风险代理费。
如追回标的项目土地或置换其他土地项目，中标人继续管理标的项目，并收取
委托管理费，土地追索费用由中标人承担，招标人无需支付土地追索费。
如追回已付土地出让金本金、利息或其他补偿，招标人按追回本金、利息或其
他补偿的一定比例向中标人支付土地追索费。投标人就该比例进行投标。j
7.4具体项目需求详见附件
7.5其他注意事项司
ss
本项目开标时间为暂定时间。招标文件荻取时间以代理机构通知为准，开标时N
间以招标文件要求为准。
八、监督部门
本招标项目的监督部门为天津市泰达公证处。
九、联系方式
招标
人:天津泰达建设集团新河投资有限公司、天津泰达建设集团新河置业有限公
司|
地址:天津市滨海新区塘沽上海道海韵园1号楼S11
联系人:李媛媛
电话:022-65166680
电子邮件:liyuanyuan@tedaamc. com. cn
招标代理机构 :天津滨海经建工程项目管理有限公司
地址:天津经济技术开发区百和路79号
联系人:登录即可免费查看
电话:登录即可免费查看
电子邮件:binhaijingjianzbdl@126.com
招标人或其招标代理机构主要负责人(项目负责人O:M/亿签名)
招标人咸共招标t皿机枸/<悉A〉ns
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附件:
项目需求书
在本项目开发建设实施过程中，投标人应遵守国家及天津市政策方针、法
律法规及相关规章制度，并承担由于自身原因违反上述规定而导致的责任，本
项目建设单位授权投标人的项目管理内容和范围包括但不限于:
一、解决历史遗留问题
负责追回已支付的土地出让金本金及利息、或本金;或追回标的项目土地;或置换其
他土地;或获得其他形式的补偿。
二、协助建设单位办理以下工程建设手续
投标人组织现有企业完成标的项目的规划、设计、开发、销售等，负责项
目开发前期管理、设计管理、工程管理、开发成本管理、营销管理、竣工管理
、交付管理等开发环节的全过程管理。
负责组织标的项目的项目前期规划、可行性论证、设计、施工、消防、环
保审批等建审手续，配合招标人进行项目建设过程中的招标、合同签订工作;
对工程建设实行全过程管理，编制工程建设进度计划，管理施工现场，组织工
程的中间验收;在项目具备竣工验收条件时，组织竣工验收，并通知招标人参
与和监督等。
包括但不限于:办理立项审批、初步设计及投资计划批复、项目用地预审、士勇
地证、规划选址、管线综合、测量测绘、用地规划许可证、建设工程规划许可r
证、施工图审查、质量安全监督备案、施工许可证、项目竣工验收办理等手续”
。
1.前期阶段四
1.1与前期相关单位进行衔接。
1.2
协助建设单位完成项目建议书的报审工作，取得项目立项批复文件;完成可行
性研究报告报审、协助建设单位组织设计方案编制及初步设计（含概算）编制
等建设审批手续。
1.3办理项目用地预审、土地证等手续以及规划选址、用地规划许可证、建|
设工程规划许可证、质量安全登记、建筑工程施工许可等手续。
1.4协助建设单位向有关政府主管部门办理开工申请和批准的手续，协助其
向审批、规划、土地、水、电、气、热、环保、消防、安监、质监、人防等政
府主管部门进行征询工作，取得相关批文，协助解决过程中遇到的问题。
2.设计阶段
2.1协助建设单位督促设计单位合理安排设计出图时间，保证项目实施过程
的安全可靠。
2.2对设计成果文件结合项目特点、工程勘察设计标准、深度、工艺要求和
使用功能等要求提出合理化建议。
3.招标及合同履行阶段
3.1按照建设单位的总体进度要求，落实进度控制，协调各阶段招标代理工
作。
3.2监督管理本项目项下的合同履行，并定期根据建设单位的要求汇报本项
目项下合同的履约情况，提出意见、建议等。如出现合同违约情况，应向合同
违约方出具处罚通知，并做好后续管理工作，确保工程有序进行。
3.3对合同执行情况进行动态管理，建立台帐。结合每月进度计划、资金使
用计划、实际完成统计、合同款支付等数据，动态反映合同的履约情况。
4、施工现场管理阶段
4.1项目质量控制管理、
按照国家及天津市颁布的建筑管理条例和施工规范等相关法律法规规定及g
项目合同的约定定期、不定期的对本项目工程施工单位等第三方进行现场监管
，制定严格规范可行的操作流程，严把质量关，发现质量问题及时组织整改，
丨
确保工程质量达到本合同规定的控制目标。弋
对现场施工、进场材料、设备质量进行严格把控，监督监理单位对施工质
量进行事前、事中、事后控制和全过程管理，确保工程质量满足规范标准和合
同要求。
4.2项目进度控制管理
督促落实本工程项目现场的“三通一平”以及外部配套工程施工管理工作
，协助组织协调地上、地下构筑物及各类管线的拆改方案及配套单位的迁改工
作。丨
负责组织审核施工组织设计、专项施工方案，并监督各施工单位落实到位
;负责审查经监理审批的施工单位编制的施工组织设计，提出合理化建议，负
责指导组织落实，工程正式开工前检查施工单位的各项施工准备工作。
按照建设单位总体进度要求，编制工程控制性计划，按照控制计划要求审
核各标段进度计划，管理施工现场，控制施工进度，对各标段的施工场地、人
员、材料及机械进场计划进行全面协调，协调解决施工中的问题。对进度计划
实行监控、协商、实施动态控制，保证实现计划工期。
4.3项目安全管理
负责督促指导监理、施工等单位做好安全生产、文明施工，督促检查安全
生产文明施工目标、措施及其相关规章制度的制定和落实。
4.3.1对施工现场劳动安全负管理责任，审查施工单位安全措施或安全专项
施工方案。
4.3.2组织各参建单位对施工现场进行安全检查，包括:日常巡视、专项检
查、定期安全检查、经常性安全检查、季节性安全检查、节假日安全检查、开
工、复工安全检查、专业性安全检查和设备设施安全验收检查等。
4.4项目技术管理
4.4.1审核施工单位提交的施工组织设计、专项施工方案、进度计划、作业
规程。
4.4.2督促监理单位根据工程建设的需要，科学的组建监理项目组，制定监、
理规划大纲和监理实施细则。多
4.5项目风险管理
4.5.1督促各参建单位做好质量风险、造价风险、合同风险、进度风险等风3
险预案，制定相应的预防措施。
4.5.2要求施工单位在开工前针对工程要求编制质量风险防范策划，对工程
施工过程中容易出现的质量问题进行风险预判并制定相应的风险规避方案，各
分部工程开工前还需编制分部工程风险策划及规避方案。
4.6项目组织与协调管理
4.6.1负责施工现场各参建单位之间的组织协调工作，做好存在交叉作业施
工单位间的组织管理工作，确保项目有序开展。
4.6.2协助建设单位协调临时停水、停电、中断道路交通等工作。|
4.6.3建立施工组织协调例会制度，组织并召开项目管理例会。
4.7项目资料管理
做好施工过程中的资料整理、汇总工作。
5、竣工验收阶段(含移交使用）
5.1负责组织阶段性验收及竣工验收。
5.2审查施工单位编制的竣工文件和资料（含声像、电子文档）并建档、归
档。
5.3负责本工程项目建设单位的所有竣工资料的收集、整理、汇编，督促、
指导各施工单位编制合格的竣工文件、档案数据，并协助建设单位办理档案资
料的移交。
6、造价管理
严格按照项目概算批复额度实施投资管理，综合分析工程设计与施工过程中存
在的各种问题，及时采取事先控制措施及其事后补救措施，防止各类额外费用
的发生。
6.1负责对施工单位上报的已完成工作量月报进行审核，并提供当月付款建
议书。
6.2协助建设单位及时审核设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整造
价控制目标。丶
u.、n ,eL。,+人b+一允》
6.3协助建设单位办理工翟浚工结算,配合结算审核红作。爻
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6.4承发包双方提出索赔时，为建设单位提供咨询意见。
6.5配合建设单位解释在审计工作中遇到的疑问。
7、财务管理3
7.1根据招标人需求进行财务管理。
8、人员服务要求:总人数不得低于6人。
8.1本项目须配备如下专职服务人员:
（1）项目负责人1人，至少10年及以上工程管理经验，具备相关证件。
（2）项目前期人员1人，必须熟悉房屋建筑工程项目基本建设流程和手续
，沟通协调能力强，提供承诺书。
（3）施工现场管理人员1人，具备相关证件。
（4）安全管理人员1人，具备相关证件。
（5）合同及资料管理人员1人，具备相关证件。
（6）造价管理人员1人，熟悉房屋建筑工程项目造价工作，具备相关证件
8.2项目专职服务人员必须在获得建设单位指令后1小时内到达现场并按下
达目标时间完成相关工作;须配备项目服务专用车辆一部，满足办理项目相关
工作的需要。
8.3配备的专职服务人员未经建设单位同意不得随意调换或脱岗，否则建设
单位按违约进行处理并进行相应处罚。
8.4专职服务人员在项目推进过程中，应本着优质高效的原则及时推进项目
的各项手续及建设单位下达的各项工作指令，并健全每周例会工作，保证每周
例会不少于一次。专职服务人员每周须编制周工作计划，并对周工作计划进行
分解，按照分解后的工作目标完成目标工作任务。认真记录和总结手续办理过
程中发现的问题，并在2小时内以书面或邮件方式向建设单位汇报。紧急问题必
须在30分钟内向建设单位电话汇报。
8.5项目专职服务人员在接到建设单位下达的工作指令后，应认真研究完成
该项工作的工作计划，并立即开展工作。在任务推进过程中发现可能导致不能
按时完成工作计划的事项应第一时间向建设单位反馈，并提出补救措施，若因
未及时向建设单位反馈，导致未能按时完成工作任务视为服务质量不达标，将
视情况按违约处理，承担相应处罚结果。
8.6现场工程管理力量不足，招标人有权要求增加管理人员，且不增加额外
费用。
三、销售机制
按照行业惯例，中标人应聘请专业销售团队或组建销售团队负责项目的销
售工作，项目销售工作包括但不限于:负责项目营销策划管理，包括拟定项目
推广案名、编制营销策划书、选择市场推广方案实施过程中各类合作单位并进
行总体协调管理等工作;负责营销费用管理，负责编制营销费用预算;负责销
售管理工作，包括根据项目开发计划制定销售计划，完成日常销售管理工作等
内容;负责销售价格管理工作，包括提供价格定位建议、制定项目优惠方案等
内容。
四、项目管理费用
项目管理费用包括委托管理费、营销费用和土地追索费用。
1.委托管理费包括建设管理费和超额奖励两部分。
建设管理费为投标人提供项目开发管理服务及技术的费用，包括建设管理
费和品牌使用费，建设管理费为含税总销售金额的一定比例，投标人就该比例
进行投标。
另鉴于本项目的复杂性，如以收回项目土地或置换其他土地的方式解决土
地历史遗留问题，招标人将与中标人聘请第三方评估机构，按照中标标准预估
建设管理费总额。在投标人签订《国有土地使用权出让合同》、项目取得《销
售许可证》和项目整体竣工验收合格达到交付条件三个时点确认一定比例的建
设管理费，投标人就该比例进行投标。
超额奖励将依据销售净利率区间、按净收益一定比例计提，投标人就该比
例进行投标，具体区间如下:
如果项目清算后净利润为负，投标人同意招标人从建设管理费中扣除相应
金额，保障项目不亏损。
2.营销费用
投标人应将销售代理费及销售佣金、营销推广费、广告策划及咨询费、品
牌建设费用、市场研究费、销售现场物业服务费、前期物业招标及备案费用和
客户关系费用等营销费用总额控制在含税总销售金额一定比例以内，投标人就
该比例进行投标。标的项目可以使用投标人的品牌作为项目名称的一部分，招
标人不再另行支付项目的品牌使用费。
3.土地追索费用
土地追索费用为解决土地历史遗留问题发生的风险代理费。
如追回标的项目土地或置换其他土地项目，则土地追索费用由中标人承担
，招标人无需支付土地追索费。
如追回已付土地出让金本金、利息或其他补偿，招标人按追回本金、利息
或其他补偿的一定比例向中标人支付土地追索费。投标人就该比例进行投标。
具体内容详见招标文件中合同约定。
（招标编号:BHJJCG-2021-056）
项目所在地区:天津市,市辖区,滨海新区
一、招标条件
本塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-
2号地块项目管理已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为自筹资金
35200万元，招标人为天津泰达建设集团新河投资有限公司、天津泰达建设集团
新河置业有限公司。本项目已具备招标条件，现招标方式为公开招标。
二、项目概况和招标范围
规模:塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-2号地块项目管理
范围:本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的:
(001)塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-2号地块项目管理;
三、投标人资格要求
(001塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-
2号地块项目管理)的投标人资格能力要求:
3.1具有独立承担民事责任能力的法人或其他组织，提供企业营业执照或相关证
件，且在有效期内;
3.2具有房地产开发企业资质等级证书且在有效期内;
本项目不允联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间:从2021年03月16日08时30分到2021年03月22日16时00分
获取方式:意向投标人于获取时间携带本企业营业执照副本、授权委托书
及授权代表身份证（复印件并加盖公章）到天津经济技术开发区百和路79号报
名并获取招标文件，招标文件每套售价1000元/本，不邮寄，标书一经售出，所
收费用概不退还。
五、投标文件的递交
递交截止时间:2021年04月06日09时30分
递交方式:天津经济技术开发区百和路79号纸质文件递交
六、开标时间及地点
开标时间 :2021年04月06日09时30分
开标地点 :天津经济技术开发区百和路79号
七、其他
7.1本项目招标内容为:塘（拍）2005-4-1号地块、2005-4-
2号地块项目管理，中标单位中标后与天津泰达建设集团新河投资有限公司、天
津泰达建设集团新河置业有限公司签订《项目委托管理协议》。
项目管理内容如下:
1.中标人管理标的项目，解决土地历史遗留问题，负责追回已支付的土地出让
金本金及利息、或本金;或追回标的项目土地;或置换其他土地;或获得其他
形式的补偿。
2.追回标的项目土地或置换其他土地后，中标人组织标的项目的规划、设计、
开发、销售等全过程管理，负责项目开发前期管理、设计管理、工程管理、开
发成本管理、营销管理、竣工管理、交付管理等开发环节的全过程管理。
3.负责组织标的项目的项目前期规划、可行性论证、设计、施工、消防、环保
审批等建审手续，配合招标人进行项目建设过程中的招标、合同签订工作;对
工程建设实行全过程管理，编制工程建设进度计划，管理施工现场，组织工程刁
的中间验收;在项目具备竣工验收条件时，组织竣工验收，并通知招标人参与
和监督等。
彩
4.按照行业惯例，中标人可聘请专业销售团队或组建销售团队负责项目的销售
工作，收益的分配按《项目需求书》、招标文件要求及签订的《项目委托管理
协议》执行。同时按照政府有关部门要求协助招标人开展项目前期物业招标和
备案工作。
7.2委托管理期限
1.如追回土地或置换其他土地的，中标人须在招标人付讫土地出让金后12个月
内取得项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划
许可证》和《建筑工程施工许可证》。如逾期，中标人以招标人已支付土地出
让金为基数，按照土地出让金支付时的一年期PR上浮20%的标准，按逾期天数
向招标人支付违约金;如《项目委托管理协议》生效2年，法院仍未受理标的项
目追索诉讼或虽立案但驳回起诉的，有关部门未接办项目追索事项，中标人将
自动丧失项目管理资格，招标人有权解除《项目委托管理协议》。
2.本项目地块的开发完成整体竣工验收备案，累计销售率达到90%且已售商品住
宅累计交楼率交房率达90%，中标人可退出项目。
7.3项目管理费
项目管理费用包括委托管理费、营销费用和土地追索费用。
1.委托管理费包括建设管理费和超额奖励两部分。
建设管理费为投标人提供项目开发管理服务及技术的费用，包括建设管理费和
晶牌使用费，建设管理费为含税总销售金额的一定比例，投标人就该比例进行
投标。
另鉴于本项目的复杂性，如以收回项目土地或置换其他土地的方式解决土地历
史遗留问题，招标人将与中标人聘请第三方评估机构，按照中标标准预估建设
管理费总额。在投标人签订《国有土地使用权出让合同》、项目取得《销售许多
可证》和项目整体竣工验收合格达到交付条件三个时点确认一定比例的建设管
理费，投标人就该比例进行投标。一
ue*b*n癜nep#岖响nka-ttn&bkunu枣
行投标，具体区间如下:
计算基础投标人提取比例
1%<销售净利率≤2%部分的净利润%
2%<销售净利率≤3%部分的净利润%|
3%<销售净利率≤5%部分的净利润%
销售净利率>5%部分的净利润%
如果项目清算后净利润为负，投标人同意招标人从建设管理费中扣除相应金额
，保障项目不亏损。
2.营销费用
投标人应将销售代理费及销售佣金、营销推广费、广告策划及咨询费、品牌建
设费用、市场研究费、销售现场物业服务费、前期物业招标及备案费用和客户
关系费用等营销费用总额控制在含税总销售金额一定比例以内，投标人就该比
例进行投标。标的项目可以使用投标人的品牌作为项目名称的一部分，招标人
不再另行支付项目的品牌使用费。
3.土地追索费用
土地追索费用为解决土地历史遗留问题发生的风险代理费。
如追回标的项目土地或置换其他土地项目，中标人继续管理标的项目，并收取
委托管理费，土地追索费用由中标人承担，招标人无需支付土地追索费。
如追回已付土地出让金本金、利息或其他补偿，招标人按追回本金、利息或其
他补偿的一定比例向中标人支付土地追索费。投标人就该比例进行投标。j
7.4具体项目需求详见附件
7.5其他注意事项司
ss
本项目开标时间为暂定时间。招标文件荻取时间以代理机构通知为准，开标时N
间以招标文件要求为准。
八、监督部门
本招标项目的监督部门为天津市泰达公证处。
九、联系方式
招标
人:天津泰达建设集团新河投资有限公司、天津泰达建设集团新河置业有限公
司|
地址:天津市滨海新区塘沽上海道海韵园1号楼S11
联系人:李媛媛
电话:022-65166680
电子邮件:liyuanyuan@tedaamc. com. cn
招标代理机构 :天津滨海经建工程项目管理有限公司
地址:天津经济技术开发区百和路79号
联系人:登录即可免费查看
电话:登录即可免费查看
电子邮件:binhaijingjianzbdl@126.com
招标人或其招标代理机构主要负责人(项目负责人O:M/亿签名)
招标人咸共招标t皿机枸/<悉A〉ns
窿女-怠
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附件:
项目需求书
在本项目开发建设实施过程中，投标人应遵守国家及天津市政策方针、法
律法规及相关规章制度，并承担由于自身原因违反上述规定而导致的责任，本
项目建设单位授权投标人的项目管理内容和范围包括但不限于:
一、解决历史遗留问题
负责追回已支付的土地出让金本金及利息、或本金;或追回标的项目土地;或置换其
他土地;或获得其他形式的补偿。
二、协助建设单位办理以下工程建设手续
投标人组织现有企业完成标的项目的规划、设计、开发、销售等，负责项
目开发前期管理、设计管理、工程管理、开发成本管理、营销管理、竣工管理
、交付管理等开发环节的全过程管理。
负责组织标的项目的项目前期规划、可行性论证、设计、施工、消防、环
保审批等建审手续，配合招标人进行项目建设过程中的招标、合同签订工作;
对工程建设实行全过程管理，编制工程建设进度计划，管理施工现场，组织工
程的中间验收;在项目具备竣工验收条件时，组织竣工验收，并通知招标人参
与和监督等。
包括但不限于:办理立项审批、初步设计及投资计划批复、项目用地预审、士勇
地证、规划选址、管线综合、测量测绘、用地规划许可证、建设工程规划许可r
证、施工图审查、质量安全监督备案、施工许可证、项目竣工验收办理等手续”
。
1.前期阶段四
1.1与前期相关单位进行衔接。
1.2
协助建设单位完成项目建议书的报审工作，取得项目立项批复文件;完成可行
性研究报告报审、协助建设单位组织设计方案编制及初步设计（含概算）编制
等建设审批手续。
1.3办理项目用地预审、土地证等手续以及规划选址、用地规划许可证、建|
设工程规划许可证、质量安全登记、建筑工程施工许可等手续。
1.4协助建设单位向有关政府主管部门办理开工申请和批准的手续，协助其
向审批、规划、土地、水、电、气、热、环保、消防、安监、质监、人防等政
府主管部门进行征询工作，取得相关批文，协助解决过程中遇到的问题。
2.设计阶段
2.1协助建设单位督促设计单位合理安排设计出图时间，保证项目实施过程
的安全可靠。
2.2对设计成果文件结合项目特点、工程勘察设计标准、深度、工艺要求和
使用功能等要求提出合理化建议。
3.招标及合同履行阶段
3.1按照建设单位的总体进度要求，落实进度控制，协调各阶段招标代理工
作。
3.2监督管理本项目项下的合同履行，并定期根据建设单位的要求汇报本项
目项下合同的履约情况，提出意见、建议等。如出现合同违约情况，应向合同
违约方出具处罚通知，并做好后续管理工作，确保工程有序进行。
3.3对合同执行情况进行动态管理，建立台帐。结合每月进度计划、资金使
用计划、实际完成统计、合同款支付等数据，动态反映合同的履约情况。
4、施工现场管理阶段
4.1项目质量控制管理、
按照国家及天津市颁布的建筑管理条例和施工规范等相关法律法规规定及g
项目合同的约定定期、不定期的对本项目工程施工单位等第三方进行现场监管
，制定严格规范可行的操作流程，严把质量关，发现质量问题及时组织整改，
丨
确保工程质量达到本合同规定的控制目标。弋
对现场施工、进场材料、设备质量进行严格把控，监督监理单位对施工质
量进行事前、事中、事后控制和全过程管理，确保工程质量满足规范标准和合
同要求。
4.2项目进度控制管理
督促落实本工程项目现场的“三通一平”以及外部配套工程施工管理工作
，协助组织协调地上、地下构筑物及各类管线的拆改方案及配套单位的迁改工
作。丨
负责组织审核施工组织设计、专项施工方案，并监督各施工单位落实到位
;负责审查经监理审批的施工单位编制的施工组织设计，提出合理化建议，负
责指导组织落实，工程正式开工前检查施工单位的各项施工准备工作。
按照建设单位总体进度要求，编制工程控制性计划，按照控制计划要求审
核各标段进度计划，管理施工现场，控制施工进度，对各标段的施工场地、人
员、材料及机械进场计划进行全面协调，协调解决施工中的问题。对进度计划
实行监控、协商、实施动态控制，保证实现计划工期。
4.3项目安全管理
负责督促指导监理、施工等单位做好安全生产、文明施工，督促检查安全
生产文明施工目标、措施及其相关规章制度的制定和落实。
4.3.1对施工现场劳动安全负管理责任，审查施工单位安全措施或安全专项
施工方案。
4.3.2组织各参建单位对施工现场进行安全检查，包括:日常巡视、专项检
查、定期安全检查、经常性安全检查、季节性安全检查、节假日安全检查、开
工、复工安全检查、专业性安全检查和设备设施安全验收检查等。
4.4项目技术管理
4.4.1审核施工单位提交的施工组织设计、专项施工方案、进度计划、作业
规程。
4.4.2督促监理单位根据工程建设的需要，科学的组建监理项目组，制定监、
理规划大纲和监理实施细则。多
4.5项目风险管理
4.5.1督促各参建单位做好质量风险、造价风险、合同风险、进度风险等风3
险预案，制定相应的预防措施。
4.5.2要求施工单位在开工前针对工程要求编制质量风险防范策划，对工程
施工过程中容易出现的质量问题进行风险预判并制定相应的风险规避方案，各
分部工程开工前还需编制分部工程风险策划及规避方案。
4.6项目组织与协调管理
4.6.1负责施工现场各参建单位之间的组织协调工作，做好存在交叉作业施
工单位间的组织管理工作，确保项目有序开展。
4.6.2协助建设单位协调临时停水、停电、中断道路交通等工作。|
4.6.3建立施工组织协调例会制度，组织并召开项目管理例会。
4.7项目资料管理
做好施工过程中的资料整理、汇总工作。
5、竣工验收阶段(含移交使用）
5.1负责组织阶段性验收及竣工验收。
5.2审查施工单位编制的竣工文件和资料（含声像、电子文档）并建档、归
档。
5.3负责本工程项目建设单位的所有竣工资料的收集、整理、汇编，督促、
指导各施工单位编制合格的竣工文件、档案数据，并协助建设单位办理档案资
料的移交。
6、造价管理
严格按照项目概算批复额度实施投资管理，综合分析工程设计与施工过程中存
在的各种问题，及时采取事先控制措施及其事后补救措施，防止各类额外费用
的发生。
6.1负责对施工单位上报的已完成工作量月报进行审核，并提供当月付款建
议书。
6.2协助建设单位及时审核设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整造
价控制目标。丶
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6.3协助建设单位办理工翟浚工结算,配合结算审核红作。爻
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6.4承发包双方提出索赔时，为建设单位提供咨询意见。
6.5配合建设单位解释在审计工作中遇到的疑问。
7、财务管理3
7.1根据招标人需求进行财务管理。
8、人员服务要求:总人数不得低于6人。
8.1本项目须配备如下专职服务人员:
（1）项目负责人1人，至少10年及以上工程管理经验，具备相关证件。
（2）项目前期人员1人，必须熟悉房屋建筑工程项目基本建设流程和手续
，沟通协调能力强，提供承诺书。
（3）施工现场管理人员1人，具备相关证件。
（4）安全管理人员1人，具备相关证件。
（5）合同及资料管理人员1人，具备相关证件。
（6）造价管理人员1人，熟悉房屋建筑工程项目造价工作，具备相关证件
8.2项目专职服务人员必须在获得建设单位指令后1小时内到达现场并按下
达目标时间完成相关工作;须配备项目服务专用车辆一部，满足办理项目相关
工作的需要。
8.3配备的专职服务人员未经建设单位同意不得随意调换或脱岗，否则建设
单位按违约进行处理并进行相应处罚。
8.4专职服务人员在项目推进过程中，应本着优质高效的原则及时推进项目
的各项手续及建设单位下达的各项工作指令，并健全每周例会工作，保证每周
例会不少于一次。专职服务人员每周须编制周工作计划，并对周工作计划进行
分解，按照分解后的工作目标完成目标工作任务。认真记录和总结手续办理过
程中发现的问题，并在2小时内以书面或邮件方式向建设单位汇报。紧急问题必
须在30分钟内向建设单位电话汇报。
8.5项目专职服务人员在接到建设单位下达的工作指令后，应认真研究完成
该项工作的工作计划，并立即开展工作。在任务推进过程中发现可能导致不能
按时完成工作计划的事项应第一时间向建设单位反馈，并提出补救措施，若因
未及时向建设单位反馈，导致未能按时完成工作任务视为服务质量不达标，将
视情况按违约处理，承担相应处罚结果。
8.6现场工程管理力量不足，招标人有权要求增加管理人员，且不增加额外
费用。
三、销售机制
按照行业惯例，中标人应聘请专业销售团队或组建销售团队负责项目的销
售工作，项目销售工作包括但不限于:负责项目营销策划管理，包括拟定项目
推广案名、编制营销策划书、选择市场推广方案实施过程中各类合作单位并进
行总体协调管理等工作;负责营销费用管理，负责编制营销费用预算;负责销
售管理工作，包括根据项目开发计划制定销售计划，完成日常销售管理工作等
内容;负责销售价格管理工作，包括提供价格定位建议、制定项目优惠方案等
内容。
四、项目管理费用
项目管理费用包括委托管理费、营销费用和土地追索费用。
1.委托管理费包括建设管理费和超额奖励两部分。
建设管理费为投标人提供项目开发管理服务及技术的费用，包括建设管理
费和品牌使用费，建设管理费为含税总销售金额的一定比例，投标人就该比例
进行投标。
另鉴于本项目的复杂性，如以收回项目土地或置换其他土地的方式解决土
地历史遗留问题，招标人将与中标人聘请第三方评估机构，按照中标标准预估
建设管理费总额。在投标人签订《国有土地使用权出让合同》、项目取得《销
售许可证》和项目整体竣工验收合格达到交付条件三个时点确认一定比例的建
设管理费，投标人就该比例进行投标。
超额奖励将依据销售净利率区间、按净收益一定比例计提，投标人就该比
例进行投标，具体区间如下:
| 计算基础 | 投标人提取比例 | |
| 超额奖励 | 1%<销售净利率≤2%部分的净 利润 | % |
| 2%<销售净利率≤3%部分的净 利润 | % | |
| 3%<销售净利率≤5%部分的净 利润 | % | |
| 销售净利率>5%部分的净利润 | % |
如果项目清算后净利润为负，投标人同意招标人从建设管理费中扣除相应
金额，保障项目不亏损。
2.营销费用
投标人应将销售代理费及销售佣金、营销推广费、广告策划及咨询费、品
牌建设费用、市场研究费、销售现场物业服务费、前期物业招标及备案费用和
客户关系费用等营销费用总额控制在含税总销售金额一定比例以内，投标人就
该比例进行投标。标的项目可以使用投标人的品牌作为项目名称的一部分，招
标人不再另行支付项目的品牌使用费。
3.土地追索费用
土地追索费用为解决土地历史遗留问题发生的风险代理费。
如追回标的项目土地或置换其他土地项目，则土地追索费用由中标人承担
，招标人无需支付土地追索费。
如追回已付土地出让金本金、利息或其他补偿，招标人按追回本金、利息
或其他补偿的一定比例向中标人支付土地追索费。投标人就该比例进行投标。
具体内容详见招标文件中合同约定。
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