南刘庄社区物业管理服务项目竞争性磋商文件
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南刘庄社区物业管理服务项目
竞争性磋商文件
采购人：济宁市任城区人民政府李营街道办事处南刘庄村村民委员会
代理机构：山东仁诚工程咨询有限公司
2019年4月
目 录
第一章 磋商公告
第二章 投标单位须知
一、前附表
二、说明
三、采购文件
四、投标文件编写
五、投标文件递交
六、开标与评审
七、授予合同
八、解释权
第三章 项目说明
第四章 合同格式
第五章 投标文件格式
第一章竞争性磋商公告
一、采购项目名称：南刘庄社区物业管理服务项目
二、采购项目编号：RCCG-LY-003
三、采购项目概况及要求：
本项目为南刘庄社区物业管理服务项目，地址位于济宁市任城区供销路，总建筑面积约18万平方米，其中包含标准层、阁楼和地下室。总户数1482户，共两间公共卫生间。本项目需要人员不少于48人，其中项目负责人1人，客服部人员2人，保安部人员16人（含东西两区四门岗及巡逻岗），保洁部人员26人,绿化工2人，电工1人。
四、报名和获取竞争性磋商文件的时间及方式：
1、报名和获取竞争性磋商文件时间：2019年4月8日至2019年4月15日（上午8时30分至11时30分，下午14时00分至17时30分），节假日除外。
2、竞争性磋商文件获取方式：现场报名
3、报名地点：济宁市金宇路30号百丰大厦18楼1815招标代理部
4.售价：300元/包（售后不退，在报名的时候同时缴纳）
五、投标单位报名及购买磋商文件须提供的资料：
单位法定代表人授权委托书、被授权人身份证、营业执照（三证合一）（复印件加盖公章）。
六、递交报价文件时间及地点
1、递交纸质报价文件的时间及地点
时间：2019年4月19日09：30-10：00（北京时间）
地点：济宁市任城区人民政府李营街道办事处5楼502会议室
2、递交报价文件截止时间及地点：
时间：2019年4月19日10：00(北京时间)
地点：济宁市任城区人民政府李营街道办事处5楼502会议室
七、磋商时间及地点
1、时间：2019年4月19日10：00（北京时间）
2、地点：济宁市任城区人民政府李营街道办事处5楼502会议室
八、未尽事宜或澄清联系采购人或代理机构
采购人：济宁市任城区人民政府李营街道办事处南刘庄村村民委员会
联系地址：济宁市任城区供销路
联 系 人：王主任、张主任 联系电话：登录即可免费查看
采购代理机构：山东仁诚工程咨询有限公司
联系地址：济宁市金宇路30号百丰大厦18楼1815招标代理部
联 系 人：杨工 联系电话：登录即可免费查看
2019年4月8日
第二章投标单位须知
一、前附表
二、说明
1.“采购人”系指依照《中华人民共和国招标投标法》提出本次采购项目，接受合同相关服务的单位。
2.“投标单位”系指向采购人提交投标文件的物业管理企业。
3．“成交人”系指由评审委员会综合评审确定的对招标文件作出实质性响应较强，综合竞争实力最优，取得与采购人签订合同资格的投标单位。
3.1无论报价过程中的方法和结果如何，投标人自行承担所有与参加报价有关的费用；
3.2招标代理费执行国家发展计划委员会会计价格（2015）299号文件之规定，由中标单位支付。本项目招标代理费：32000元 。
4．合格投标单位
见前附表第7项。
5. 投标单位投标费用
无论报价过程中的方法和结果如何，投标单位自行承担所有与参加投标有关的费用。
三、招标文件
6. 采购文件组成
本采购文件由采购文件目录所列内容组成。
四、投标文件编写
7. 报价语言及计量单位
7.1 投标单位和采购人或委托的招标代理机构就来往信函使用中文。
7.2 除招标文件的技术规格中另有规定外，投标文件中所使用的计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位。
8. 投标文件组成
8.1投标函及商务文件 应包含下列内容，但不限于
8.2技术文件 应包含下列内容，但不限于
9. 报价
9.1 本次报价共二次报价，第一轮报价将作为能否进入第二轮磋商的重要依据。以第二轮报价作为成交价格（其中第二轮报价不得高于第一轮报价，否则视为废标）。
9.2 招标过程中招标文件有实质性变动的，招标代理机构将通知所有参与投标的投标单位，投标单位据此再次报价。
9.3 投标价格应包括完成招标文件所确定的服务工作内容的全部费用。
9.4 投标单位应按照国家有关标准，结合本单位及项目实际情况，充分考虑市场行情，自主报价。但报价不得超过本项目的控制价，否则按无效标处理。
9.5 报价币种为人民币。
9.6 单独密封的报价一览表与投标文件正本不符，以报价一览表为准。
9.7 如果大写的金额和小写的金额不一致时，以大写的金额为准（明显笔误除外）。
9.8 本项目报价为含税报价，项目实施过程中发生的一切费用支出、收入由中标单位负责。
10．投标文件编写方式
10.1 投标文件正本和副本用A4幅面的纸张打印。
10.2 报价一览表用A4幅面，黑体小四号字体。
11. 投标文件装订
11.1投标单位宜将投标文件（正本、副本）中的有关文件按上述顺序排列装订成册，并在首页编制“投标文件目录（含二级目录）”。
11.2为方便评审委员会对本项目进行评审，投标单位在装订投标文件时请勿使用活页装订，必须使用胶装。
12. 投标文件签署
12.1 投标单位代表必须按招标文件的规定签署投标文件（正本、副本及各附件），并在投标文件封面及重要部位加盖单位公章。
12.2 投标单位代表未按招标文件要求签署投标文件及未加盖单位公章，视为无效投标文件，不予评审。
13. 投标文件密封和标记
13.1投标单位应准备六份投标文件，一份正本和五份副本，并在每一份投标文件上要注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。
13.2 投标单位应将投标文件正本、副本统一密封，并在封面明显处注明以下内容（封面格式见附件）：
1) 项目编号、项目名称
2) 投标单位名称（加盖公章）、地址、邮编、电话、传真
13.3 为方便检查投标单位的资格，请投标单位另外单独准备一套资格、资质证明文件并单独密封，在信封正面加盖单位公章并在封面上注明“资格、资质证明文件”、投标单位名称、地址、电话。在投标单位报价的同时将“资格、资质证明文件”交招标代理机构备查。
13.4 为方便公开唱价，请投标单位另外准备三份“报价一览表”单独密封在一个密封袋内，与投标文件同时提交。在封面加盖单位公章并注明报价一览表、项目名称、投标单位名称。
13.5 每一密封件在封口处加盖单位公章并注明“于2019年4月19日10时00分之前不准启封”字样。
14. 投标保证金
14.1投标单位需提交人民币叁万贰仟元整（¥32000.00元）的投标保证金，并作为投标组成部分之一。对于未按要求提交投标保证金的，将被视为非响应性投标而予以拒绝。
14.2 投标保证金的递交形式：
见前附表。
14.3保证金退还方式
未中标的单位，发出成交通知书后5个工作日内到街道农经站办理保证金退款手续，退款产生的银行手续费用由投标单位承担。
成交单位的投标保证金将在采购人与成交单位签订合同后5个工作日内退还。
14.4下列任何情况发生时，投标保证金将被没收：
（1）投标单位无故不参与投标导致项目流标的；
（2）成交单位未在规定期限内及时签订项目合同的；
（3）其它违反国家招投标法律法规的有关情况。
15. 投标有效期
15.1 从投标之日起，有效期为90日。投标文件的有效期比本须知规定的有效期短的，将被称为非响应报价，招标代理机构有权拒绝。
15.2 特殊情况下，在投标有效期满之前，招标代理机构可以以书面形式要求投标单位同意延长投标有效期。投标单位可以书面形式拒绝或接受上述要求。拒绝延长投标有效期的投标单位有权收回投标保证金；同意延长投标有效期的投标单位应当相应延长其投标保证金的有效期。
五、投标文件递交
16. 投标文件递交时间和地点
16.1截止时间：2019年4月19日10时00分（北京时间）
地 点：济宁市任城区人民政府李营街道办事处5楼502会议室
16.2 投标单位必须在投标截止时间前将投标文件送达指定地点。如因特殊原因需推迟投标截止日期的，则按招标代理机构另行通知规定的时间递交。
16.3 招标代理机构将拒绝接收投标截止时间后送达的投标文件。
17. 投标文件签收
17.1 招标代理机构收到投标文件后，向投标单位出具投标文件签收证明。
17.2 电报、电话、传真、电子邮件等形式的报价不予接受。
17.3 对投标单位提交的投标文件在投标截止时间后不予退还。
18. 投标文件的补充、修改与撤回
18.1 投标单位在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标代理机构。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
18.2 投标单位对投标文件的补充、修改，应按本须知第18条有关规定密封、标记和提交，并在投标文件密封袋上清楚的标明“补充、修改”或“撤回”字样。
18.3 在投标截止时间之后，投标单位不得补充、修改投标文件。
六、开标与评审
19. 开标
19.1 按照招标文件规定的时间、地点开标。开标会议由招标代理机构主持，监督人员、采购人、投标单位参加开标会议。
19.2 开标时，由公证处及投标单位授权代表检查投标文件的密封情况，并对投标文件的密封情况进行签字确认。
19.3工作人员宣布评标原则、评审方法；
19.4 公开唱标；
19.5开标仪式结束，进入评审阶段；
19.6 按规定提交合格的撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标单位。
20. 评审委员会
20.1评标由采购人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由有关技术、经济等方面的专家组成，从山东省评标专家库随机抽取产生。
20.1.2 评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：
（1）采购人或投标单位的主要负责人的近亲属；
（2）项目主管部门或者行政监督部门的人员；
（3）与投标单位有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；
（4）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
20.2 评审委员会完成评审后，应当提出书面评审报告。评审报告应当包括报价情况、废除报价处理和否决报价情况、合格的报价情况、评审方法和标准、评审报价或者评分比较、推荐的成交候选人及其排列顺序、需要澄清或者说明的其他情况等。
20.3评审报告应当由评审委员会全体成员签字。评审委员会成员对评审报告有异议的，应当以书面方式阐明其不同意见和理由；拒绝签字且不阐明其不同意见和理由的，视为同意评审报告并以附件的形式记入评审报告。评审委员会向采购人提交书面评审报告后，评审委员会即告解散。评审过程中使用的文件、表格以及其它资料应当立即交招标代理机构。
21. 评标原则
“公平、公正、择优、效益”为本次评标的基本原则，评审委员会按照这一原则的要求，公正、平等地对待各投标单位。同时，在评审过程中恪守以下原则：
21.1 客观性原则：评审委员会将严格按照招标文件要求的内容，对投标单位的投标文件进行认真评审；评审委员会对投标文件的评审仅依据投标文件本身，而不依靠投标文件以外的任何因素；
21.2 统一性原则：评审委员会将按照统一的评标原则和评审方法，用同一标准对各投标单位的投标文件进行评审；
21.3 独立性原则：评审工作在评审委员会内部独立进行，不受外界任何因素的干扰和影响。评审委员会成员对出具的评审意见承担个人责任；
21.4保密性原则：招标代理机构应当采取必要的措施，保证评审在严格保密的情况下进行；
21.5 综合性原则：评审委员会将综合分析、评审投标单位的各项指标，而不以单项指标的优劣推荐出成交候选人；
21.6 集体决定的原则：成交候选人由评审委员会集体推荐，并由采购人宣布成交候选人。
22. 评审方法
22.1 标书启封后，由采购人依法组建的评标委员会对投标文件进行初步评审。
22.2 初审时若发现投标方案与招标要求等有重大偏离，或缺少招标文件要求必须提供的投标内容条款，其投标将被拒绝。
22.3 评标委员会成员对初步评审合格的投标文件进行详细性评审，按照招标文件中制订评分办法规定的量化因素和分值进行打分，并计算出综合评估得分。
22.4本项目评标办法采用综合评估法，按综合评分由高到低顺序排列；综合评分相同的，按价格评分由高到低顺序排列；综合评分相同，且价格评分相同的，按技术评分由高到低顺序排列；综合评分相同，且价格评分和技术评分均相同的，名次由评委会抽签决定。评委会按上述排列向采购人推荐得分最高的为成交单位。
评标细则详见 “评标办法”。
22.5评标委员会根据评审情况编写评标报告。评标委员会根据推荐的成交候选单位按排序由高到低确定成交单位。
23. 特殊情况下的评审方法
如出现投标单位达不到法定数量、串通报价、全部不符合招标文件要求以及投标单位互相诋毁，导致评审委员会无法评审时，评审委员会有权否决所有投标停止评审。招标代理机构依法重新组织招标。
24. 无效投标
24.1投标单位有下列情形之一，其投标将被视为无效投标，招标代理机构将严格按照相关法律、法规及规章制度的规定行使权利，给采购人及招标代理机构造成损失的，采购人及招标代理机构有索赔的权利，投标单位应予以赔偿。情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
1) 投标单位提供的有关资格、资质证明文件不真实或提供虚假报价材料；
2) 投标单位在投标有效期内撤回报价；
3) 在整个评审过程中，投标单位有企图影响评审结果公正性的任何活动；
4) 投标单位以任何方式诋毁其他投标单位；
5) 投标单位串通报价；（指投标单位之间私下串通，共同损害采购人或其他投标单位的利益，或者投标单位与采购人之间相互勾结，损害国家、集体、公民的合法权益。投标文件中除招标文件指定格式页外，有两张以及两张以上雷同页的，将视为串通报价）
6) 以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取成交；
7) 成交单位不按规定签订合同；
8) 法律、法规规定的其他情况。
25．废除本次招标项目
25.1招标项目出现下列情形之一的，招标代理机构将予以废除本次招标项目：
（1）出现影响招标公正的违法、违规行为的；
（2）投标单位的报价均超出控制价范围的；
（3）因重大变故，招标任务取消的。
七、授予合同
26. 接受或拒绝任何或所有投标的权力
成交单位的投标行为或结果如被投诉损害国家和社会公共利益的，经相关部门依法认定后，采购人在授予合同前，将依法拒绝其成交。
27. 成交
27.1 在符合招标需求、质量和服务相等的前提下，由评标委员会成员以22、23条规定推荐成交候选人或由采购人授权评审委员会直接确定成交单位。
27.2 确定成交结果后，在指定的网站上进行公示，公示时间为1个工作日。公示后，若无异议，招标代理机构在报价有效期内向成交单位签发《成交通知书》。
27.3 成交通知书是合同的一个组成部分。
28. 签订合同
28.1 成交通知书发出之日起30日内，按照招标文件确定的事项签订合同。
28.2 招标文件、成交单位的投标文件以及评审过程中的承诺文件等均为合同的组成部分。
28.3成交单位无正当理由未在规定时间内与项目单位签订合同的，项目单位有权建议取消其成交资格，监管部门将对其依法处理。
29. 履约保证金
履约保证金为合同总价款（按3年计算）的5%，成交公示结束后5个工作日内签订合同前缴纳至指定账户,否则招标有权直接取消成交资格。
开户行：山东济宁农行任城支行李营分理处
账户名：济宁市任城区李营街道农业综合服务中心
开户账号：15464201040002498
30. 服务费
招标代理服务费用由成交单位承担。
八、解释权
本招标文件的最终解释权归招标代理机构，当对一个问题有多种解释时以招标代理机构的书面解释为准。招标文件未做须知明示，招标代理机构将依据相关法律、法规做出解释。
第三章项目说明
一、项目情况：
本项目为南刘庄社区物业管理服务项目，地址位于济宁市任城区供销路，总建筑面积约18万平方米，其中包含标准层、阁楼和地下室。总户数1482户，共两间公共卫生间。本项目需要人员不少于48人，其中项目负责人1人，客服部人员2人，保安部人员16人（含东西两区四门岗及巡逻岗），保洁部人员26人,绿化工2人，电工1人。
二、作业质量
服务标准应达到创建全国文明城市和《山东省物业服务规范》中的标准和要求，并符合国家、省市及地方上的相关标准及要求。
一、服务内容
1、聘用乙方物业管理，维护小区公共秩序、路灯维修、车辆管理、绿化及保洁工作，服务内容包含公共电费等日常支出，创城等特殊时期的应急事项达到甲方相应要求。
三、管理服务费用及财务管理要求
管理服务费用以签订的合同价为准，支付方式为：
物业服务费收取，按年交纳，业主或物业使用人应在每年 月 日前交于物业公司管理处。
四、其它要求：
合同中约定
五、服务期限：
三年
六、物业人员要求：
1、所有相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录。
2、所有人员必须专职为南刘庄社区物业管理服务项目服务，不得兼职，成交后主要管理人员如需要更换，须及时上报采购人，经采购人同意认可后更换。
七、检查与考核
1、承包人应制订具体的质量保证措施及相关服务承诺。承包人所有的工作除应按承包人的内部流程实施外，还应接受采购人或第三方的随时检查。如因质量未达到目标，采购人有权要求其整改，整改达到甲方要求。
2、采购人定期和不定期地对承包人管理服务进行检查和抽查，检查记录和整改时限反馈承包人。并每月对相应内容的检查结果进行考核。
创建文明城市标准
1、居民区卫生
（1）环境整洁，庭院绿化美化，道路硬化，路面平整，下水道通畅。环卫设施完善，厕所符合卫生要求，有专人负责保洁，生活垃圾日产日清。
（2）室内卫生状况良好，楼道内整洁，无乱堆乱贴乱画现象，门窗无破损。
（3）积极开展除四害活动，防制措施落实。
饮食、商业服务设施设置合理，经营符合卫生要求，无乱设摊点现象。
（4）单位院内和居民区内无违章建筑，车辆摆放整齐。
2、有卫生保洁人员和制度
物业公司协助村委会建立和完善卫生管理体制，组织清扫保洁队伍，制定卫生保洁制度，责任落实到人，做到每日清扫，专人保洁。
3、有卫生宣传栏，本村村民健康知识知晓率≥70%
鉴于部分居民、村民卫生素质较差，需要加强卫生宣传和健康教育，物业公司要积极支持和协助村里，采用宣传到村、教育进户、设立固定的健康教育专栏等多种形式，普及卫生防病及健康知识，促进居民、村民形成良好卫生习惯，健康知识知晓率≥70%。健康教育专栏能够紧密围绕卫生防病工作重点和群众健康需求及时更换宣传内容，每年不少于6次。
4、路面平整干净，无坑洼、积水及泥土裸露。村内无乱搭乱建、乱堆乱摆、乱拉乱挂、乱停乱放、乱贴乱画、乱扔乱倒等现象。
物业公司要有组织有计划地开展小区环境综合整治活动，使小区道路硬化平整，无坑洼、积水及泥土裸露，村内基本消除乱搭乱建、乱堆乱摆、乱拉乱挂、乱停乱放、乱贴乱画、乱扔乱倒等现象。
5、小区卫生整洁，无乱排污水、乱倒垃圾、乱堆物料、乱建棚屋、乱开店铺等现象。
山东省物业服务规范
1、 人员
物业服务人员应符合以下要求：
——具有良好的职业道德；
——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；
——进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；
——统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁。服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；
——定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。
2、 规章制度
物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：
——物业服务方案；
——岗位职责、工作流程及服务规范；
——内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。
3、 消防管理
3.1 协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。
3.2 消防安全职责
应符合以下要求：
——制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材；
——制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练；应利用消防宣传教育设施普及消防安全知识；
——工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力；
——设有消防控制室的小区，物业服务企业应实行24小时值班制度，每班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；
——建立消防档案，存档备查；
——其他依法履行的消防安全职责。
3.3 消防安全防范服务
应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：
——与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效；
——保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态；在消防车道设置禁止占用的明显标志；
——定期进行防火巡查、防火检查，每周至少进行1次防火巡查，每季度进行1次防火检查，及时
消除火灾隐患；巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，归档备查；应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作；
——水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查；
——设有自动消防设施的住宅小区，物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录；
——确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏，及时维修更换，灭火器应定期维修；不得擅自停用自动消防设施；
——发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的，应立即报告当地公安派出所。
4、 综合管理服务
4.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
4.3 客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。
4.4 报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
4.5 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。
4.6 每年的沟通面不低于小区住户的50%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达80%
以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。
5 房屋、共用设施、设备维护与管理服务
5.1 制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。
5.2 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
5.3 业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻或制止。
5.4 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告村民代表大会和有关部门。
5.5 发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、村民代表大会及其他相关部门并按照双方约定及相关要求安排专项维修。
5.6 发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、村民代表大会及其他相关部门并安排专项维修。
5.7 雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应及时进行清理、清掏。
5.8 对危险隐患部位设置安全防范警示标志。
5.9 路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。
5.10 在每年供热季开始前完成承担的采暖供热系统的检修保养工作。
5.11 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内 张贴《年检合格证》；电梯发生故障时，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并监督维保单位对故障进行修复。
5.12 每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。
6、 协助公共秩序维护服务
6.1 人员要求
6.1.1 公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
6.1.2 对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。
6.2 门岗
6.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。
6.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。
6.2.3 主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
6.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
6.2.5 对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
6.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
6.3 巡逻
6.3.1 每6小时在小区内巡逻1次。
6.3.2 巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
6.4 车辆管理
6.4.1 小区内应设置简易的交通标志。
6.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
6.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
6.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。
6.4.5 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。
6.4.6 非机动车应定点停放。
6.5 紧急事故防范
6.5.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告村民代表大会和有关部门，并协助采取相应措施。
6.5.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告村民代表大会和有关部门。
6.5.3 每年至少组织1次应急预案演习。
6.6 保洁服务
6.6.1 楼内保洁
6.6.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每周清扫2次，地面每2周湿拖1次。
6.6.1.2 楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次。
6.6.1.3 共用门窗玻璃，每季度擦拭1次。
6.6.1.4 电梯轿厢地面、四壁每周清洁2次，无积尘。
6.6.2 外围保洁
6.6.2.1 道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。
6.6.2.2 停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。
6.6.2.3 绿化带及草坪上的垃圾每周清扫1次。
6.6.2.4 天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。
6.6.2.5 路灯、楼道灯每半年清洁1次。
6.6.2.6 设有公共卫生间的，每日清洁1次，保持通风，无杂物。
6.6.3 垃圾收集与处理
6.6.3.1 应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。
6.6.3.2 垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
6.7 绿化服务
根据住宅小区内绿化实际情况做到：
——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护；
——定期清除绿地杂草、杂物；
——无大面积病虫害。
第四章 合同格式
采购合同书
合同编号：
项目名称：
甲方（采购人）：
乙方（供应商）：
年月日
采购合同书
甲方：
乙方：
根据《中华人民共和国合同法》和国家有关法律、法规，经甲、乙双方共同协商，在平等互利、自愿互惠的基础上签订本合同，并共同遵守。
一、物业服务的内容
达到创建全国文明城市和《山东省物业服务规范》中的标准和要求。
二、物业服务目标
1、负责对进入小区的外来车辆及人员外来人员的登记；维护大门的整洁；确保车辆及人员进出秩序的管理。
2、防盗、防破坏做好安全保卫工作，特殊情况及时报警。
3、物业单位人员进入甲方单位后必须执行甲方的管理制度；重点守护目标，甲方必须按照国家规定安装、配备必要的防范器材和防盗、报警等设施；重点防火部位，必须按照《消防法》的规定，配备足量的消防器材及设施并定期检验，使之处于良好状态。
4、保洁人员承担小区楼栋及室外等公共区域保洁并达到甲方要求的卫生要求。
5、做好绿化维护。
三、聘用服务人员数量、服务期限
1、甲方聘用乙方服务人员不少于47人，其中项目负责人1人，客服部人员2人，保安部人员16人（含东西两区四门岗及巡逻岗），保洁部人员26人,绿化工2人。
2、服务期限自 年 月 日至 年 月 日止。
四、工作要求
保安员实行24小时轮岗制，乙方保证在岗人数满足甲方的需要。
保洁员实行8小时工作制，连续或间隔休息视情况而定。
五、付款方式、
物业服务费收取，按年交纳，业主或物业使用人应在每年 月 日前交于物业公司管理处。
六、履约保证金
履约保证金为合同总价款（按3年计算）的5%，成交公示结束后5个工作日内签订合同前缴纳至指定账户,否则招标有权直接取消成交资格。
开户行：山东济宁农行任城支行李营分理处
账户名：济宁市任城区李营街道农业综合服务中心
开户账号：15464201040002498
七、甲方的权利和义务
1、甲方有权对保安员、保洁员的工作进行监督、检查和具体指导； 有权要求乙方调换不适合在甲方工作的保安员、保洁员；有权向乙方提出改进工作的意见；
2、甲方应为乙方服务人员提供必要的办公场所；
3、甲方应尊重乙方服务人员的工作，对乙方服务人员履行职责的行为予以支持、配合；
4、工作中甲方直接与项目负责人对接，由项目负责人安排具体工作。
5、乙方保安员保洁员违反规章制度，甲方有权按有关规定进行监督，情节严重者严肃处理。
八、乙方的权利和义务
1、乙方对保安员、保洁员服务管辖范围内的不安全隐患有权向甲方提出整改意见，甲方应认真研究解决。甲方未采取措施造成经济损失的，乙方不承担责任；
2、甲方的各项规章制度，乙方应签收，并组织保安队员、保洁员学习，保安人员、保洁员上岗前应确保理解到位；、
3、乙方有权拒绝承担合同范围以外的职责任务；
4、乙方负责支付保安员、保洁员的工资、及福利费用，提供保安员、保洁员执勤服装；
5、乙方负责保安员、保洁员的思想教育、业务培训等日常管理和保安员、保洁员违纪问题的处理；
6、乙方应及时撤换甲方认为不称职的保安员、保洁员，此外乙方不得随意更换人员，如需轮岗更换，需提前通知甲方，并把新任队员有关资料报送甲方；
九、甲、乙双方其他有关事宜
节假日期间，乙方队员原则上不放假，可采取适当轮休或节后补休。
十、合同的变更、解除、终止和续签
1、甲乙双方经协商可以变更合同。
2、一方因不可抗拒的原因不能继续履行合同时，应及时通知另一方。由双方根据具体情况确定违约方承担部分责任或全部责任。
3、本合同期满终止。一方要求续签，应在本合同期满前提出，由双方协商确定。
十一、违约责任
1、甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
2、如物业公司达不到创建全国文明城市和《山东省物业服务规范》中的标准和要求，按比例扣除履约保证金。
3、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，乙方应及时整改达到合同服务标准。
4、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交费用的 ‰每天标准向乙方支付违约金。
5、乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
6、甲方违反本合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
7、以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
十二、其他事项
1、本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日 止，自双方当事人签字或盖章之日起生效。
2、本合同期满前2个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
3、本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方。
4、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
5、业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
6、本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
7、本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
8、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第2种方式处理：
（1）、向济宁市仲裁委员会申请仲裁；
（2）、向济宁市人民法院提起诉讼。
第四十三条 本合同经双方授权代表签署, 甲、乙双方加盖印章后生效。本合同一式六份，甲、乙双方各执两份，代理机构各执一份
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人 ： 法定代表人：
年 月 日
第五章 投标文件格式
附件一： 报 价 函
：
经研究，我方决定参加项目编号为的政府采购项目。为此，我方承诺如下：
1、我方提交的投标文件，正本一份，副本五份。
2、如果我方的投标文件被接受，我方将履行招标文件中规定的每一项要求，并按我方投标文件中的承诺按期、保质、保量提供服务。
3、我方理解，最低报价不是成交的唯一条件和保证。
4、我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部责任。
5、我方同意按招标文件规定交纳投标保证金等相关费用，遵守贵机构有关招标的各项规定。
6、我方的投标文件自报价之日起有效期为90日历天。
7、与本报价有关的一切正式往来通讯请寄：
投标单位代表姓名、职务（印刷体）：
投标单位单位全称（公章）
法定代表人或授权代理人签字：
地 址：
邮政编码：
电 话：
传 真：
年 月 日
附件二： 法定代表人授权委托书
：
（投标单位名称）法定代表人授权我公司（职务或职称）（姓名）为我单位本次报价授权代理人，全权处理此次（项目编号：）招标活动的一切事宜。
特此授权。
（附法定代表人、授权代理人身份证明复印件）
单位名称（公章）：
法定代表人签字：
授权代理人签字：
年 月 日
附件三： 报 价 一 览 表
注：1、本表一式三份，需单独密封，供唱价时用。
2、投标文件中，本表应放在第一页（目录前）。
投标单位名称（公章）： 法定代表人或授权代理人签字：
年 月 日
附件四： 附表1：投标单位企业概况表
注：本表不够填写可另附表格。
附件五：拟投入项目人员一览表
附件六：近三年从事项目情况一览表
投标单位名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
年 月 日
附件七：技术文件
投标单位提交的技术标内容应包括如下内容(但不限于)
1、对本项目的认识、管理服务理念及目标。
2、符合国家及省、市有关物业管理政策法规的规定，对本项目物业服务整体设想与策划提出独到的、具有可行性的见解；
3、组织有效的组织机构；管理、服务人员配备合理，对应招标文件对物业服务的要求；员工培训计划及目标；
4、管理规章制度包括：企业内部管理规章制度包括：岗位职责、管理运作制度（员工行规范、接待、投诉受理、回访、满意度调查等）、管理服务人员考核制度及标准等；公共管理制度包括：公示制度落实、档案管理、项目秩序维护、门卫和人员出入管理制度等。要求符合规范，体现高标准、高档次、科学合理、详细完备；
5、物业服务质量承诺及措施对应招标文件的要。
6、针对性编制门卫管理、小区内安全、车辆管理的管理要点和操作要领。
7、依据违约责任清晰、明确程度。
8、针对本项目制定相应的应急预案内容和应急预案措施。
9、经评标委员会认可的优惠条款。
10、经评标委员会认可的合理化建议。
附件八：评标评分办法
附件九 封面格式
封口格式：
竞争性磋商文件
采购人：济宁市任城区人民政府李营街道办事处南刘庄村村民委员会
代理机构：山东仁诚工程咨询有限公司
2019年4月
目 录
第一章 磋商公告
第二章 投标单位须知
一、前附表
二、说明
三、采购文件
四、投标文件编写
五、投标文件递交
六、开标与评审
七、授予合同
八、解释权
第三章 项目说明
第四章 合同格式
第五章 投标文件格式
第一章竞争性磋商公告
一、采购项目名称：南刘庄社区物业管理服务项目
二、采购项目编号：RCCG-LY-003
三、采购项目概况及要求：
本项目为南刘庄社区物业管理服务项目，地址位于济宁市任城区供销路，总建筑面积约18万平方米，其中包含标准层、阁楼和地下室。总户数1482户，共两间公共卫生间。本项目需要人员不少于48人，其中项目负责人1人，客服部人员2人，保安部人员16人（含东西两区四门岗及巡逻岗），保洁部人员26人,绿化工2人，电工1人。
| 包号 | 货物服务名称 | 投标单位资格要求 | 本包预算金额 |
1 | 南刘庄社区物业管理服务项目 | 1、在中国境内注册，具有独立法人资格，营业执照范围内包含物业管理等相关经营范围，并满足采购文件要求能提供服务能力的投标单位； 2 、投标单位须满足《中华人民共和国招标投标法》及《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》的规定； 3、 如有欺诈、违约、违规等不良行为记录及符合建设部《物业管理企业资质管理办法》第十一条规定内容的物业服务企业不允许参加投标； 4 、一个投标单位只能提交一个投标文件。如果投标单位之间存在下列互为关联关系(国有控股公司除外)的情形之一的，不得同时参加本项目投标： 4.1 法定代表人为同一人的两个及两个以上法人； 4.2 母公司、直接或间接持股50%及以上的被投资公司； 4.3 均为同一家母公司直接或间接持股50%及以上的被投资公司； 5、本项目不接受联合体投标; 6、本项目采用资格后审。 7、开标之日起前三年内无不良信用记录(评审小组通过“信用中国”及“中国政府采购网”查询)。 | 物业服务费 0.5 元/月/㎡； |
四、报名和获取竞争性磋商文件的时间及方式：
1、报名和获取竞争性磋商文件时间：2019年4月8日至2019年4月15日（上午8时30分至11时30分，下午14时00分至17时30分），节假日除外。
2、竞争性磋商文件获取方式：现场报名
3、报名地点：济宁市金宇路30号百丰大厦18楼1815招标代理部
4.售价：300元/包（售后不退，在报名的时候同时缴纳）
五、投标单位报名及购买磋商文件须提供的资料：
单位法定代表人授权委托书、被授权人身份证、营业执照（三证合一）（复印件加盖公章）。
六、递交报价文件时间及地点
1、递交纸质报价文件的时间及地点
时间：2019年4月19日09：30-10：00（北京时间）
地点：济宁市任城区人民政府李营街道办事处5楼502会议室
2、递交报价文件截止时间及地点：
时间：2019年4月19日10：00(北京时间)
地点：济宁市任城区人民政府李营街道办事处5楼502会议室
七、磋商时间及地点
1、时间：2019年4月19日10：00（北京时间）
2、地点：济宁市任城区人民政府李营街道办事处5楼502会议室
八、未尽事宜或澄清联系采购人或代理机构
采购人：济宁市任城区人民政府李营街道办事处南刘庄村村民委员会
联系地址：济宁市任城区供销路
联 系 人：王主任、张主任 联系电话：登录即可免费查看
采购代理机构：山东仁诚工程咨询有限公司
联系地址：济宁市金宇路30号百丰大厦18楼1815招标代理部
联 系 人：杨工 联系电话：登录即可免费查看
2019年4月8日
第二章投标单位须知
一、前附表
序号 | 条款名称 | 编列内容 |
1 | 采购人单位 | 济宁市任城区人民政府李营街道办事处南刘庄村村民委员会 |
2 | 招标代理机构 | 代理机构：山东仁诚工程咨询有限公司 联系人：登录即可免费查看 地址：济宁市金宇路30号百丰大厦18楼1815招标代理部 电话：登录即可免费查看 电子邮件：32673669@qq.com |
3 | 项目名称 | 南刘庄社区物业管理服务项目 |
4 | 资金来源 | 自筹资金 |
5 | 资金落实情况 | 已落实 |
6 | 招标范围及质量要求 | 本项目为南刘庄社区物业管理服务项目，服务标准应达到创建全国文明城市和《山东省物业服务规范》中的标准和要求，并符合国家、省市及地方上的相关标准及要求。 |
7 | 投标单位资质条件 | 1、在中国境内注册，具有独立法人资格，营业执照范围内包含物业管理等相关经营范围，并满足采购文件要求能提供服务能力的投标单位； 2 、投标单位须满足《中华人民共和国招标投标法》的规定； 3、 如有欺诈、违约、违规等不良行为记录及符合建设部《物业管理企业资质管理办法》第十一条规定内容的物业服务企业不允许参加投标； 4 、一个投标单位只能提交一个投标文件。如果投标单位之间存在下列互为关联关系(国有控股公司除外)的情形之一的，不得同时参加本项目投标： 4.1 法定代表人为同一人的两个及两个以上法人； 4.2 母公司、直接或间接持股50%及以上的被投资公司； 4.3 均为同一家母公司直接或间接持股50%及以上的被投资公司； 5、本项目不接受联合体投标; 6、本项目采用资格后审。 7、开标之日起前三年内无不良信用记录(评审小组通过“信用中国”及“中国政府采购网”查询)。 |
8 | 服务期限 | 三年 |
9 | 是否接受联合体投标 | 不接受 |
10 | 偏离 | 不允许 |
11 | 构成招标文件的其他材料 | 招标文件的澄清、修改和补充； |
12 | 投标保证金 | 投标保证金的金额：人民币叁万贰仟元整（¥ 32000.00元） 投标保证金的递交形式：电汇或网银转账(暂不支持超级网银) 开户行：山东济宁农行任城支行李营分理处 账户名：济宁市任城区李营街道农业综合服务中心 开户账号：15464201040002498 投标单位应于2019年4月18日17时00分前（以到账时间为准）从投标单位的基本账户以实时电汇或网银转账的方式，汇至该账户，不接受其他形式。汇款单位必须与投标单位一致，并应在电汇或网银转账时注明本次招标的项目名称，否则，视为投标担保无效。 |
13 | 招标答疑 | 投标单位须在递交投标文件截止之日15天前将要求答疑的问题以书面形式提交招标代理机构，招标代理机构与采购人将作出澄清和解答，并把书面答复发给所有投标单位。 |
14 | 近年财务状况的年份要求 | 指近三年（2015年-2017年）。 |
15 | 是否允许递交备选投标方案 | 不允许 |
16 | 签字或盖章要求 | 按投标单位须知要求，凡要求签字盖章的地方均应签字盖章。 |
17 | 投标文件份数 | 正本一份副本五份，统一封装。唱标单一式三份单独密封。 |
18 | 装订要求 | 胶装，并按顺序编写页码，外形平面尺寸为国际A4纸型，不能活页装订且不允许换页，否则按无效标处理。 |
19 | 密封及密封套标注 | 1、密封套应标注项目名称、投标单位名称，密封套封口处应加盖投标单位公章。 2、未按照上述要求密封及在密封套标注的，其投标文件将被拒绝。 3、建议正副本密封为一包。 |
20 | 递交纸质投标文件截止时间、地点 | 截止时间： 2019年4月19日10时00分 地 点：济宁市任城区人民政府李营街道办事处5楼502会议室。 |
21 | 开标时间、地点 | 开标时间：2019年4月19日10时00分 开标地点：济宁市任城区人民政府李营街道办事处5楼502会议室。 |
22 | 投标有效期 | 90日历天 |
23 | 开标需携带的原件 | 开标时提交：三证合一的营业执照副本。以上证件应与投标文件中复印件保持一致，不一致或缺项者，按无效标处理）。 信誉与业绩及人员资格证书需提供证明材料原件，证明材料应与投标文件中复印件保持一致，否则不计分。(此项原件需与上述原件一并提交) |
| 24 | 投标单位需要携带的证件 | 1、投标单位的法定代表人（或其委托代理人）应按时参加公开报价仪式。 2、企业法定代表人参加公开报价仪式的，需提交其身份证原件（无需密封）；委托代理人参加公开报价仪式的，需提交其身份证原件及授权委托书原件（无需密封）； 未按规定提交证件的投标单位，其报价文件将被拒绝。 |
25 | 招标文件工本费 | 招标文件300元/本，售出不退，复印转让无效 |
26 | 最高限价 | 招标最高控制价： 物业服务费：0.5 元/月/㎡； 高于最高限价为无效标。 |
27 | 成交单位的确定 | 本项目评标办法采用综合评分法，按综合评分由高到低顺序排列。综合评分相同的，按价格评分由高到低顺序排列；综合评分相同，且价格评分相同的，按技术评分由高到低顺序排列。综合评分相同，且价格评分和技术评分均相同的，名次由评委会抽签决定。评委会按上述排列向采购人推荐得分最高的为成交单位。 |
28 | 成交通知 | 在投标文件有效期内或在延长后的投标文件有效期内，采购人将委托招标代理机构向成交单位发出成交通知书，确认接受其投标。成交通知书为合同的组成部分。 |
29 | 付款方式 | 物业服务费收取，按年交纳，业主或物业使用人应在每年 月 日前交于物业公司管理处。 |
30 | 履约保证金 | 履约保证金为合同总价款（按3年计算）的5%，成交公示结 束后5个工作日内签订合同前缴纳至指定账户,否则招标有权直接取消成交资格。 开户行：山东济宁农行任城支行李营分理处 账户名：济宁市任城区李营街道农业综合服务中心 开户账号：15464201040002498 |
需要补充的其他内容 | ||
1 | 投标单位对招标文件有异议的，应当在投标截止时间前向采购人提出，未在规定时间内提出异议的，视为对采购文件无异议。 | |
2 | 代理费：成交单位在领取成交通知书前向招标代理机构缴纳。 | |
二、说明
1.“采购人”系指依照《中华人民共和国招标投标法》提出本次采购项目，接受合同相关服务的单位。
2.“投标单位”系指向采购人提交投标文件的物业管理企业。
3．“成交人”系指由评审委员会综合评审确定的对招标文件作出实质性响应较强，综合竞争实力最优，取得与采购人签订合同资格的投标单位。
3.1无论报价过程中的方法和结果如何，投标人自行承担所有与参加报价有关的费用；
3.2招标代理费执行国家发展计划委员会会计价格（2015）299号文件之规定，由中标单位支付。本项目招标代理费：32000元 。
4．合格投标单位
见前附表第7项。
5. 投标单位投标费用
无论报价过程中的方法和结果如何，投标单位自行承担所有与参加投标有关的费用。
三、招标文件
6. 采购文件组成
本采购文件由采购文件目录所列内容组成。
四、投标文件编写
7. 报价语言及计量单位
7.1 投标单位和采购人或委托的招标代理机构就来往信函使用中文。
7.2 除招标文件的技术规格中另有规定外，投标文件中所使用的计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位。
8. 投标文件组成
8.1投标函及商务文件 应包含下列内容，但不限于
| 序号 | 内容 |
| 1 | 目录 |
| 2 | 投标函 |
| 3 | 授权委托书 |
| 4 | 开标一览表 |
| 5 | 营业执照副本 |
| 7 | 拟从事本项目技术人员一览表（附证书） |
| 8 | 投标单位获得资质或奖项证书一览表 |
| 9 | 2015至今年度财务报表（含资产负债表及利润表，尽量提供会计师事务所出具的《审计报告》） |
| 10 | 投标单位概况表 |
| 11 | 投标单位认为有必要说明的其他资料 |
8.2技术文件 应包含下列内容，但不限于
| 序号 | 内容 |
| 1 | 对本项目的认识、管理服务理念及目标。 |
| 2 | 符合国家及省、市有关物业管理政策法规的规定，对本项目物业服务整体设想与策划提出独到的、具有可行性的见解； |
| 3 | 组织有效的组织机构；管理、服务人员配备合理，对应招标文件对物业服务的要求；员工培训计划及目标； |
| 4 | 管理规章制度包括：企业内部管理规章制度包括：岗位职责、管理运作制度（员工行规范、接待、投诉受理、回访、满意度调查等）、管理服务人员考核制度及标准等；公共管理制度包括：公示制度落实、档案管理、项目秩序维护、门卫和人员出入管理制度等。要求符合规范，体现高标准、高档次、科学合理、详细完备； |
| 5 | 物业服务质量承诺及措施对应招标文件的要求。 |
| 6 | 针对性编制门卫管理、小区内安全、车辆管理的管理要点和操作要领。 |
| 7 | 依据违约责任清晰、明确程度。 |
| 8 | 针对本项目制定相应的应急预案内容和应急预案措施。 |
| 9 | 经评标委员会认可的优惠条款。 经评标委员会认可的合理化建议。 |
9. 报价
9.1 本次报价共二次报价，第一轮报价将作为能否进入第二轮磋商的重要依据。以第二轮报价作为成交价格（其中第二轮报价不得高于第一轮报价，否则视为废标）。
9.2 招标过程中招标文件有实质性变动的，招标代理机构将通知所有参与投标的投标单位，投标单位据此再次报价。
9.3 投标价格应包括完成招标文件所确定的服务工作内容的全部费用。
9.4 投标单位应按照国家有关标准，结合本单位及项目实际情况，充分考虑市场行情，自主报价。但报价不得超过本项目的控制价，否则按无效标处理。
9.5 报价币种为人民币。
9.6 单独密封的报价一览表与投标文件正本不符，以报价一览表为准。
9.7 如果大写的金额和小写的金额不一致时，以大写的金额为准（明显笔误除外）。
9.8 本项目报价为含税报价，项目实施过程中发生的一切费用支出、收入由中标单位负责。
10．投标文件编写方式
10.1 投标文件正本和副本用A4幅面的纸张打印。
10.2 报价一览表用A4幅面，黑体小四号字体。
11. 投标文件装订
11.1投标单位宜将投标文件（正本、副本）中的有关文件按上述顺序排列装订成册，并在首页编制“投标文件目录（含二级目录）”。
11.2为方便评审委员会对本项目进行评审，投标单位在装订投标文件时请勿使用活页装订，必须使用胶装。
12. 投标文件签署
12.1 投标单位代表必须按招标文件的规定签署投标文件（正本、副本及各附件），并在投标文件封面及重要部位加盖单位公章。
12.2 投标单位代表未按招标文件要求签署投标文件及未加盖单位公章，视为无效投标文件，不予评审。
13. 投标文件密封和标记
13.1投标单位应准备六份投标文件，一份正本和五份副本，并在每一份投标文件上要注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。
13.2 投标单位应将投标文件正本、副本统一密封，并在封面明显处注明以下内容（封面格式见附件）：
1) 项目编号、项目名称
2) 投标单位名称（加盖公章）、地址、邮编、电话、传真
13.3 为方便检查投标单位的资格，请投标单位另外单独准备一套资格、资质证明文件并单独密封，在信封正面加盖单位公章并在封面上注明“资格、资质证明文件”、投标单位名称、地址、电话。在投标单位报价的同时将“资格、资质证明文件”交招标代理机构备查。
13.4 为方便公开唱价，请投标单位另外准备三份“报价一览表”单独密封在一个密封袋内，与投标文件同时提交。在封面加盖单位公章并注明报价一览表、项目名称、投标单位名称。
13.5 每一密封件在封口处加盖单位公章并注明“于2019年4月19日10时00分之前不准启封”字样。
14. 投标保证金
14.1投标单位需提交人民币叁万贰仟元整（¥32000.00元）的投标保证金，并作为投标组成部分之一。对于未按要求提交投标保证金的，将被视为非响应性投标而予以拒绝。
14.2 投标保证金的递交形式：
见前附表。
14.3保证金退还方式
未中标的单位，发出成交通知书后5个工作日内到街道农经站办理保证金退款手续，退款产生的银行手续费用由投标单位承担。
成交单位的投标保证金将在采购人与成交单位签订合同后5个工作日内退还。
14.4下列任何情况发生时，投标保证金将被没收：
（1）投标单位无故不参与投标导致项目流标的；
（2）成交单位未在规定期限内及时签订项目合同的；
（3）其它违反国家招投标法律法规的有关情况。
15. 投标有效期
15.1 从投标之日起，有效期为90日。投标文件的有效期比本须知规定的有效期短的，将被称为非响应报价，招标代理机构有权拒绝。
15.2 特殊情况下，在投标有效期满之前，招标代理机构可以以书面形式要求投标单位同意延长投标有效期。投标单位可以书面形式拒绝或接受上述要求。拒绝延长投标有效期的投标单位有权收回投标保证金；同意延长投标有效期的投标单位应当相应延长其投标保证金的有效期。
五、投标文件递交
16. 投标文件递交时间和地点
16.1截止时间：2019年4月19日10时00分（北京时间）
地 点：济宁市任城区人民政府李营街道办事处5楼502会议室
16.2 投标单位必须在投标截止时间前将投标文件送达指定地点。如因特殊原因需推迟投标截止日期的，则按招标代理机构另行通知规定的时间递交。
16.3 招标代理机构将拒绝接收投标截止时间后送达的投标文件。
17. 投标文件签收
17.1 招标代理机构收到投标文件后，向投标单位出具投标文件签收证明。
17.2 电报、电话、传真、电子邮件等形式的报价不予接受。
17.3 对投标单位提交的投标文件在投标截止时间后不予退还。
18. 投标文件的补充、修改与撤回
18.1 投标单位在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标代理机构。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
18.2 投标单位对投标文件的补充、修改，应按本须知第18条有关规定密封、标记和提交，并在投标文件密封袋上清楚的标明“补充、修改”或“撤回”字样。
18.3 在投标截止时间之后，投标单位不得补充、修改投标文件。
六、开标与评审
19. 开标
19.1 按照招标文件规定的时间、地点开标。开标会议由招标代理机构主持，监督人员、采购人、投标单位参加开标会议。
19.2 开标时，由公证处及投标单位授权代表检查投标文件的密封情况，并对投标文件的密封情况进行签字确认。
19.3工作人员宣布评标原则、评审方法；
19.4 公开唱标；
19.5开标仪式结束，进入评审阶段；
19.6 按规定提交合格的撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标单位。
20. 评审委员会
20.1评标由采购人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由有关技术、经济等方面的专家组成，从山东省评标专家库随机抽取产生。
20.1.2 评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：
（1）采购人或投标单位的主要负责人的近亲属；
（2）项目主管部门或者行政监督部门的人员；
（3）与投标单位有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；
（4）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
20.2 评审委员会完成评审后，应当提出书面评审报告。评审报告应当包括报价情况、废除报价处理和否决报价情况、合格的报价情况、评审方法和标准、评审报价或者评分比较、推荐的成交候选人及其排列顺序、需要澄清或者说明的其他情况等。
20.3评审报告应当由评审委员会全体成员签字。评审委员会成员对评审报告有异议的，应当以书面方式阐明其不同意见和理由；拒绝签字且不阐明其不同意见和理由的，视为同意评审报告并以附件的形式记入评审报告。评审委员会向采购人提交书面评审报告后，评审委员会即告解散。评审过程中使用的文件、表格以及其它资料应当立即交招标代理机构。
21. 评标原则
“公平、公正、择优、效益”为本次评标的基本原则，评审委员会按照这一原则的要求，公正、平等地对待各投标单位。同时，在评审过程中恪守以下原则：
21.1 客观性原则：评审委员会将严格按照招标文件要求的内容，对投标单位的投标文件进行认真评审；评审委员会对投标文件的评审仅依据投标文件本身，而不依靠投标文件以外的任何因素；
21.2 统一性原则：评审委员会将按照统一的评标原则和评审方法，用同一标准对各投标单位的投标文件进行评审；
21.3 独立性原则：评审工作在评审委员会内部独立进行，不受外界任何因素的干扰和影响。评审委员会成员对出具的评审意见承担个人责任；
21.4保密性原则：招标代理机构应当采取必要的措施，保证评审在严格保密的情况下进行；
21.5 综合性原则：评审委员会将综合分析、评审投标单位的各项指标，而不以单项指标的优劣推荐出成交候选人；
21.6 集体决定的原则：成交候选人由评审委员会集体推荐，并由采购人宣布成交候选人。
22. 评审方法
22.1 标书启封后，由采购人依法组建的评标委员会对投标文件进行初步评审。
22.2 初审时若发现投标方案与招标要求等有重大偏离，或缺少招标文件要求必须提供的投标内容条款，其投标将被拒绝。
22.3 评标委员会成员对初步评审合格的投标文件进行详细性评审，按照招标文件中制订评分办法规定的量化因素和分值进行打分，并计算出综合评估得分。
22.4本项目评标办法采用综合评估法，按综合评分由高到低顺序排列；综合评分相同的，按价格评分由高到低顺序排列；综合评分相同，且价格评分相同的，按技术评分由高到低顺序排列；综合评分相同，且价格评分和技术评分均相同的，名次由评委会抽签决定。评委会按上述排列向采购人推荐得分最高的为成交单位。
评标细则详见 “评标办法”。
22.5评标委员会根据评审情况编写评标报告。评标委员会根据推荐的成交候选单位按排序由高到低确定成交单位。
23. 特殊情况下的评审方法
如出现投标单位达不到法定数量、串通报价、全部不符合招标文件要求以及投标单位互相诋毁，导致评审委员会无法评审时，评审委员会有权否决所有投标停止评审。招标代理机构依法重新组织招标。
24. 无效投标
24.1投标单位有下列情形之一，其投标将被视为无效投标，招标代理机构将严格按照相关法律、法规及规章制度的规定行使权利，给采购人及招标代理机构造成损失的，采购人及招标代理机构有索赔的权利，投标单位应予以赔偿。情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
1) 投标单位提供的有关资格、资质证明文件不真实或提供虚假报价材料；
2) 投标单位在投标有效期内撤回报价；
3) 在整个评审过程中，投标单位有企图影响评审结果公正性的任何活动；
4) 投标单位以任何方式诋毁其他投标单位；
5) 投标单位串通报价；（指投标单位之间私下串通，共同损害采购人或其他投标单位的利益，或者投标单位与采购人之间相互勾结，损害国家、集体、公民的合法权益。投标文件中除招标文件指定格式页外，有两张以及两张以上雷同页的，将视为串通报价）
6) 以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取成交；
7) 成交单位不按规定签订合同；
8) 法律、法规规定的其他情况。
25．废除本次招标项目
25.1招标项目出现下列情形之一的，招标代理机构将予以废除本次招标项目：
（1）出现影响招标公正的违法、违规行为的；
（2）投标单位的报价均超出控制价范围的；
（3）因重大变故，招标任务取消的。
七、授予合同
26. 接受或拒绝任何或所有投标的权力
成交单位的投标行为或结果如被投诉损害国家和社会公共利益的，经相关部门依法认定后，采购人在授予合同前，将依法拒绝其成交。
27. 成交
27.1 在符合招标需求、质量和服务相等的前提下，由评标委员会成员以22、23条规定推荐成交候选人或由采购人授权评审委员会直接确定成交单位。
27.2 确定成交结果后，在指定的网站上进行公示，公示时间为1个工作日。公示后，若无异议，招标代理机构在报价有效期内向成交单位签发《成交通知书》。
27.3 成交通知书是合同的一个组成部分。
28. 签订合同
28.1 成交通知书发出之日起30日内，按照招标文件确定的事项签订合同。
28.2 招标文件、成交单位的投标文件以及评审过程中的承诺文件等均为合同的组成部分。
28.3成交单位无正当理由未在规定时间内与项目单位签订合同的，项目单位有权建议取消其成交资格，监管部门将对其依法处理。
29. 履约保证金
履约保证金为合同总价款（按3年计算）的5%，成交公示结束后5个工作日内签订合同前缴纳至指定账户,否则招标有权直接取消成交资格。
开户行：山东济宁农行任城支行李营分理处
账户名：济宁市任城区李营街道农业综合服务中心
开户账号：15464201040002498
30. 服务费
招标代理服务费用由成交单位承担。
八、解释权
本招标文件的最终解释权归招标代理机构，当对一个问题有多种解释时以招标代理机构的书面解释为准。招标文件未做须知明示，招标代理机构将依据相关法律、法规做出解释。
第三章项目说明
一、项目情况：
本项目为南刘庄社区物业管理服务项目，地址位于济宁市任城区供销路，总建筑面积约18万平方米，其中包含标准层、阁楼和地下室。总户数1482户，共两间公共卫生间。本项目需要人员不少于48人，其中项目负责人1人，客服部人员2人，保安部人员16人（含东西两区四门岗及巡逻岗），保洁部人员26人,绿化工2人，电工1人。
二、作业质量
服务标准应达到创建全国文明城市和《山东省物业服务规范》中的标准和要求，并符合国家、省市及地方上的相关标准及要求。
一、服务内容
1、聘用乙方物业管理，维护小区公共秩序、路灯维修、车辆管理、绿化及保洁工作，服务内容包含公共电费等日常支出，创城等特殊时期的应急事项达到甲方相应要求。
三、管理服务费用及财务管理要求
管理服务费用以签订的合同价为准，支付方式为：
物业服务费收取，按年交纳，业主或物业使用人应在每年 月 日前交于物业公司管理处。
四、其它要求：
合同中约定
五、服务期限：
三年
六、物业人员要求：
1、所有相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录。
2、所有人员必须专职为南刘庄社区物业管理服务项目服务，不得兼职，成交后主要管理人员如需要更换，须及时上报采购人，经采购人同意认可后更换。
七、检查与考核
1、承包人应制订具体的质量保证措施及相关服务承诺。承包人所有的工作除应按承包人的内部流程实施外，还应接受采购人或第三方的随时检查。如因质量未达到目标，采购人有权要求其整改，整改达到甲方要求。
2、采购人定期和不定期地对承包人管理服务进行检查和抽查，检查记录和整改时限反馈承包人。并每月对相应内容的检查结果进行考核。
创建文明城市标准
1、居民区卫生
（1）环境整洁，庭院绿化美化，道路硬化，路面平整，下水道通畅。环卫设施完善，厕所符合卫生要求，有专人负责保洁，生活垃圾日产日清。
（2）室内卫生状况良好，楼道内整洁，无乱堆乱贴乱画现象，门窗无破损。
（3）积极开展除四害活动，防制措施落实。
饮食、商业服务设施设置合理，经营符合卫生要求，无乱设摊点现象。
（4）单位院内和居民区内无违章建筑，车辆摆放整齐。
2、有卫生保洁人员和制度
物业公司协助村委会建立和完善卫生管理体制，组织清扫保洁队伍，制定卫生保洁制度，责任落实到人，做到每日清扫，专人保洁。
3、有卫生宣传栏，本村村民健康知识知晓率≥70%
鉴于部分居民、村民卫生素质较差，需要加强卫生宣传和健康教育，物业公司要积极支持和协助村里，采用宣传到村、教育进户、设立固定的健康教育专栏等多种形式，普及卫生防病及健康知识，促进居民、村民形成良好卫生习惯，健康知识知晓率≥70%。健康教育专栏能够紧密围绕卫生防病工作重点和群众健康需求及时更换宣传内容，每年不少于6次。
4、路面平整干净，无坑洼、积水及泥土裸露。村内无乱搭乱建、乱堆乱摆、乱拉乱挂、乱停乱放、乱贴乱画、乱扔乱倒等现象。
物业公司要有组织有计划地开展小区环境综合整治活动，使小区道路硬化平整，无坑洼、积水及泥土裸露，村内基本消除乱搭乱建、乱堆乱摆、乱拉乱挂、乱停乱放、乱贴乱画、乱扔乱倒等现象。
5、小区卫生整洁，无乱排污水、乱倒垃圾、乱堆物料、乱建棚屋、乱开店铺等现象。
山东省物业服务规范
1、 人员
物业服务人员应符合以下要求：
——具有良好的职业道德；
——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；
——进驻物业服务区域后，物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；
——统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁。服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；
——定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。
2、 规章制度
物业服务企业应建立完善的规章制度，主要包括：
——物业服务方案；
——岗位职责、工作流程及服务规范；
——内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。
3、 消防管理
3.1 协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。
3.2 消防安全职责
应符合以下要求：
——制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材；
——制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练；应利用消防宣传教育设施普及消防安全知识；
——工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力；
——设有消防控制室的小区，物业服务企业应实行24小时值班制度，每班不少于2人；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；
——建立消防档案，存档备查；
——其他依法履行的消防安全职责。
3.3 消防安全防范服务
应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，并符合以下要求：
——与建设单位交接时，确保消防技术资料齐全，消防设施运行正常，消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效；
——保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态；在消防车道设置禁止占用的明显标志；
——定期进行防火巡查、防火检查，每周至少进行1次防火巡查，每季度进行1次防火检查，及时
消除火灾隐患；巡查、检查应做记录，由检查人及主管人员签字，归档备查；应对住宅小区中的商业服务区域加强管理，增加巡查频次，业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作；
——水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查；
——设有自动消防设施的住宅小区，物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保，并做好记录；
——确保管理区域内的共用消防设施运行正常，器材完好有效，如有故障、损坏，及时维修更换，灭火器应定期维修；不得擅自停用自动消防设施；
——发现违法行为应及时纠正，当事人拒不纠正的，应立即报告当地公安派出所。
4、 综合管理服务
4.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
4.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
4.3 客户服务接待场所工作时间不少于8小时，设置并公示24小时服务电话。
4.4 报修服务按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
4.5 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。
4.6 每年的沟通面不低于小区住户的50%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达80%
以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处理率达80%以上。
5 房屋、共用设施、设备维护与管理服务
5.1 制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度。
5.2 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
5.3 业主或物业使用人装修前，物业服务企业应依规定与其签订装修协议，告知装修须知，并监督装修过程。对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况，应及时劝阻或制止。
5.4 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告村民代表大会和有关部门。
5.5 发现房屋结构损坏时，应及时告知相关业主、村民代表大会及其他相关部门并按照双方约定及相关要求安排专项维修。
5.6 发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时，应及时告知相关业主、村民代表大会及其他相关部门并安排专项维修。
5.7 雨、污水管道及化粪池遇有堵塞时应及时进行清理、清掏。
5.8 对危险隐患部位设置安全防范警示标志。
5.9 路灯、楼道灯完好率不低于80%，院落照明灯按时开启，满足使用要求。
5.10 在每年供热季开始前完成承担的采暖供热系统的检修保养工作。
5.11 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内 张贴《年检合格证》；电梯发生故障时，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并监督维保单位对故障进行修复。
5.12 每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。
6、 协助公共秩序维护服务
6.1 人员要求
6.1.1 公共秩序维护人员应身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。
6.1.2 对小区日常护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。
6.2 门岗
6.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。
6.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。
6.2.3 主出入口有专人24小时值勤，按照服务合同要求进行进出车辆管理、访客登记。
6.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
6.2.5 对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
6.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
6.3 巡逻
6.3.1 每6小时在小区内巡逻1次。
6.3.2 巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
6.4 车辆管理
6.4.1 小区内应设置简易的交通标志。
6.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
6.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。
6.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。
6.4.5 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。
6.4.6 非机动车应定点停放。
6.5 紧急事故防范
6.5.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告村民代表大会和有关部门，并协助采取相应措施。
6.5.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告村民代表大会和有关部门。
6.5.3 每年至少组织1次应急预案演习。
6.6 保洁服务
6.6.1 楼内保洁
6.6.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每周清扫2次，地面每2周湿拖1次。
6.6.1.2 楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次。
6.6.1.3 共用门窗玻璃，每季度擦拭1次。
6.6.1.4 电梯轿厢地面、四壁每周清洁2次，无积尘。
6.6.2 外围保洁
6.6.2.1 道路每日清扫1次。雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。
6.6.2.2 停车场、共用车库或车棚每周清扫1次。
6.6.2.3 绿化带及草坪上的垃圾每周清扫1次。
6.6.2.4 天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次。
6.6.2.5 路灯、楼道灯每半年清洁1次。
6.6.2.6 设有公共卫生间的，每日清洁1次，保持通风，无杂物。
6.6.3 垃圾收集与处理
6.6.3.1 应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。
6.6.3.2 垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。
6.7 绿化服务
根据住宅小区内绿化实际情况做到：
——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护；
——定期清除绿地杂草、杂物；
——无大面积病虫害。
第四章 合同格式
采购合同书
合同编号：
项目名称：
甲方（采购人）：
乙方（供应商）：
年月日
采购合同书
甲方：
乙方：
根据《中华人民共和国合同法》和国家有关法律、法规，经甲、乙双方共同协商，在平等互利、自愿互惠的基础上签订本合同，并共同遵守。
一、物业服务的内容
达到创建全国文明城市和《山东省物业服务规范》中的标准和要求。
二、物业服务目标
1、负责对进入小区的外来车辆及人员外来人员的登记；维护大门的整洁；确保车辆及人员进出秩序的管理。
2、防盗、防破坏做好安全保卫工作，特殊情况及时报警。
3、物业单位人员进入甲方单位后必须执行甲方的管理制度；重点守护目标，甲方必须按照国家规定安装、配备必要的防范器材和防盗、报警等设施；重点防火部位，必须按照《消防法》的规定，配备足量的消防器材及设施并定期检验，使之处于良好状态。
4、保洁人员承担小区楼栋及室外等公共区域保洁并达到甲方要求的卫生要求。
5、做好绿化维护。
三、聘用服务人员数量、服务期限
1、甲方聘用乙方服务人员不少于47人，其中项目负责人1人，客服部人员2人，保安部人员16人（含东西两区四门岗及巡逻岗），保洁部人员26人,绿化工2人。
2、服务期限自 年 月 日至 年 月 日止。
四、工作要求
保安员实行24小时轮岗制，乙方保证在岗人数满足甲方的需要。
保洁员实行8小时工作制，连续或间隔休息视情况而定。
五、付款方式、
物业服务费收取，按年交纳，业主或物业使用人应在每年 月 日前交于物业公司管理处。
六、履约保证金
履约保证金为合同总价款（按3年计算）的5%，成交公示结束后5个工作日内签订合同前缴纳至指定账户,否则招标有权直接取消成交资格。
开户行：山东济宁农行任城支行李营分理处
账户名：济宁市任城区李营街道农业综合服务中心
开户账号：15464201040002498
七、甲方的权利和义务
1、甲方有权对保安员、保洁员的工作进行监督、检查和具体指导； 有权要求乙方调换不适合在甲方工作的保安员、保洁员；有权向乙方提出改进工作的意见；
2、甲方应为乙方服务人员提供必要的办公场所；
3、甲方应尊重乙方服务人员的工作，对乙方服务人员履行职责的行为予以支持、配合；
4、工作中甲方直接与项目负责人对接，由项目负责人安排具体工作。
5、乙方保安员保洁员违反规章制度，甲方有权按有关规定进行监督，情节严重者严肃处理。
八、乙方的权利和义务
1、乙方对保安员、保洁员服务管辖范围内的不安全隐患有权向甲方提出整改意见，甲方应认真研究解决。甲方未采取措施造成经济损失的，乙方不承担责任；
2、甲方的各项规章制度，乙方应签收，并组织保安队员、保洁员学习，保安人员、保洁员上岗前应确保理解到位；、
3、乙方有权拒绝承担合同范围以外的职责任务；
4、乙方负责支付保安员、保洁员的工资、及福利费用，提供保安员、保洁员执勤服装；
5、乙方负责保安员、保洁员的思想教育、业务培训等日常管理和保安员、保洁员违纪问题的处理；
6、乙方应及时撤换甲方认为不称职的保安员、保洁员，此外乙方不得随意更换人员，如需轮岗更换，需提前通知甲方，并把新任队员有关资料报送甲方；
九、甲、乙双方其他有关事宜
节假日期间，乙方队员原则上不放假，可采取适当轮休或节后补休。
十、合同的变更、解除、终止和续签
1、甲乙双方经协商可以变更合同。
2、一方因不可抗拒的原因不能继续履行合同时，应及时通知另一方。由双方根据具体情况确定违约方承担部分责任或全部责任。
3、本合同期满终止。一方要求续签，应在本合同期满前提出，由双方协商确定。
十一、违约责任
1、甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
2、如物业公司达不到创建全国文明城市和《山东省物业服务规范》中的标准和要求，按比例扣除履约保证金。
3、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，乙方应及时整改达到合同服务标准。
4、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交费用的 ‰每天标准向乙方支付违约金。
5、乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
6、甲方违反本合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
7、以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
十二、其他事项
1、本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日 止，自双方当事人签字或盖章之日起生效。
2、本合同期满前2个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
3、本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方。
4、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
5、业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
6、本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
7、本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
8、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第2种方式处理：
（1）、向济宁市仲裁委员会申请仲裁；
（2）、向济宁市人民法院提起诉讼。
第四十三条 本合同经双方授权代表签署, 甲、乙双方加盖印章后生效。本合同一式六份，甲、乙双方各执两份，代理机构各执一份
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人 ： 法定代表人：
年 月 日
第五章 投标文件格式
附件一： 报 价 函
：
经研究，我方决定参加项目编号为的政府采购项目。为此，我方承诺如下：
1、我方提交的投标文件，正本一份，副本五份。
2、如果我方的投标文件被接受，我方将履行招标文件中规定的每一项要求，并按我方投标文件中的承诺按期、保质、保量提供服务。
3、我方理解，最低报价不是成交的唯一条件和保证。
4、我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部责任。
5、我方同意按招标文件规定交纳投标保证金等相关费用，遵守贵机构有关招标的各项规定。
6、我方的投标文件自报价之日起有效期为90日历天。
7、与本报价有关的一切正式往来通讯请寄：
投标单位代表姓名、职务（印刷体）：
投标单位单位全称（公章）
法定代表人或授权代理人签字：
地 址：
邮政编码：
电 话：
传 真：
年 月 日
附件二： 法定代表人授权委托书
：
（投标单位名称）法定代表人授权我公司（职务或职称）（姓名）为我单位本次报价授权代理人，全权处理此次（项目编号：）招标活动的一切事宜。
特此授权。
（附法定代表人、授权代理人身份证明复印件）
单位名称（公章）：
法定代表人签字：
授权代理人签字：
年 月 日
附件三： 报 价 一 览 表
| 项目名称 | 内容 |
| 投标单位名称 | |
| 报价(元) | 物业服务费： 元/月/㎡； |
| 服务期限 | |
| 项目负责人 | |
| 对采购文件 认同程度 | |
| 其他 |
注：1、本表一式三份，需单独密封，供唱价时用。
2、投标文件中，本表应放在第一页（目录前）。
投标单位名称（公章）： 法定代表人或授权代理人签字：
年 月 日
附件四： 附表1：投标单位企业概况表
投标单位 | 营业执照 | |||||||||
注册地址 | 注册资金 | |||||||||
注册时间 | 法定代表人 | |||||||||
资质等级 | 企业性质 | |||||||||
批准单位 | 经营方式 | |||||||||
职工人数 | 总人数： | 有职称的管理人员： 其中：高 工： 助 工： 技术员： | ||||||||
主要业绩 | ||||||||||
组织机构框图 （包括机构、领导成员、主要技术人员数量等情况） | ||||||||||
主要技术 装备及检 测工器具 | 名 称 | 型号规格 | 数 量 | 产 地 | 制造年份 | |||||
注：本表不够填写可另附表格。
附件五：拟投入项目人员一览表
| 姓名 | 性别 | 年龄 | 拟在本项目任职 | 学历 | 专业 | 职称 | 注册或上岗证号 | 从事本专业工作经历 |
附件六：近三年从事项目情况一览表
投标单位名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
| 项目名称 | 建设单位 | 项目规模 | 项目联系人 | 联系电话 |
年 月 日
附件七：技术文件
投标单位提交的技术标内容应包括如下内容(但不限于)
1、对本项目的认识、管理服务理念及目标。
2、符合国家及省、市有关物业管理政策法规的规定，对本项目物业服务整体设想与策划提出独到的、具有可行性的见解；
3、组织有效的组织机构；管理、服务人员配备合理，对应招标文件对物业服务的要求；员工培训计划及目标；
4、管理规章制度包括：企业内部管理规章制度包括：岗位职责、管理运作制度（员工行规范、接待、投诉受理、回访、满意度调查等）、管理服务人员考核制度及标准等；公共管理制度包括：公示制度落实、档案管理、项目秩序维护、门卫和人员出入管理制度等。要求符合规范，体现高标准、高档次、科学合理、详细完备；
5、物业服务质量承诺及措施对应招标文件的要。
6、针对性编制门卫管理、小区内安全、车辆管理的管理要点和操作要领。
7、依据违约责任清晰、明确程度。
8、针对本项目制定相应的应急预案内容和应急预案措施。
9、经评标委员会认可的优惠条款。
10、经评标委员会认可的合理化建议。
附件八：评标评分办法
项目 | 分值 | 评 分 标 准 |
| 投标报价 | 30分 | 满足采购文件要求,所报价格最低的报价为评审基准价，得30分。其他供应商的价格分统一按照下列公式计算： 报价得分=(评审基准价／最终报价)×30%×100。 |
技术部分 | 62分 | 对本项目的认识、管理服务理念及目标。 根据供应商对本项目的认识清晰深刻，管理服务理念及目标科学、先进、合理性打分：优得4～7分，良得2～3分，一般得0～1分，没有不得分。 |
符合国家及省、市有关物业管理政策法规的规定，对本项目物业服务整体设想与策划提出独到的、具有可行性的见解；根据优劣情况评分：优得6～9分，良得4～5分，一般得1～3分，没有不得分。 | ||
组织有效的组织机构；管理、服务人员配备合理，对应招标文件对物业服务的要求；员工培训计划及目标。根据优劣情况评分：优得6～9分，良得4～5分，一般得1～3分，没有不得分。 | ||
管理规章制度包括：企业内部管理规章制度包括：岗位职责、管理运作制度（员工行规范、接待、投诉受理、回访、满意度调查等）、管理服务人员考核制度及标准等；公共管理制度包括：公示制度落实、档案管理、项目秩序维护、门卫和人员出入管理制度等。要求符合规范，体现高标准、高档次、科学合理、详细完备。根据优劣情况评分：优得6～9分，良得4～5分，一般得1～3分，没有不得分。 | ||
物业服务质量承诺及措施对应招标文件的要求。根据优劣情况评分：：优得4～7分，良得2～3分，一般得0～1分，没有不得分。 | ||
针对性编制门卫管理、小区内安全、车辆管理的管理要点和操作要领。根据管理要点和操作要领内容全面、切实可行、方法科学评分：：优得4～7分，良得2～3分，一般得0～1分，没有不得分。 | ||
依据违约责任清晰、明确程度。根据优劣情况评分：：优得4～7分，良得2～3分，一般得0～1分，没有不得分。 | ||
针对本项目制定相应的应急预案内容和应急预案措施。切实可行得4～7分，良得2～3分，一般得0～1分，没有不得分。 | ||
优惠条款及合理化建议 | 8分 | 经评标委员会认可的优惠条款，每采纳一条得2分，最多得4分。 经评标委员会认可的合理化建议，每采纳一条得2分，最多得4分。 |
附件九 封面格式
投标文件 项目编号： 项目名称： 投标单位名称（公章）： 地址： 电话： 传真： |
报价一览表 项目编号： 项目名称： 投标单位名称（公章）： 地址： 电话： 传真： |
封口格式：
…………于2019年4月19日10:00之前不准启封（公章）…………… |
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